住宅ローンや税金の滞納が続くと、不動産が差し押さえられることがあります。
差し押さえと聞くと「もう売却できないのでは」と不安に感じる方も多いでしょう。
しかし差し押さえられた不動産でも、条件を満たせば「任意売却」という方法で売却できるケースがあります。
今回は差し押さえられた不動産を売却できるか、任意売却の可否やそのメリットについて解説します。

差し押さえられた不動産は売却できる？

そもそも「差し押さえ」とはどのような状態を指すのでしょうか。
はじめに差し押さえとは何か、不動産が差し押さえられる原因と売却の可否について解説します。

差し押さえとは

差し押さえとは、債権者が債務者に対して強制的にお金を回収するために行う法的手続きです。
主に、住宅ローンなどの借り入れや税金の支払いを滞納している債務者に対して実施されます。
差し押さえの対象となるのは現金だけでなく、不動産や車、有価証券など換金可能な財産も含まれます。
ただし生活に必要な家具・衣類・最低限の家電などは、原則として差し押さえの対象にはなりません。
差し押さえられた不動産は、借り入れの滞納の場合は競売へ、税金の滞納の場合は公売へかけられます。

不動産が差し押さえられる原因

不動産が差し押さえられるケースとしては、主に以下の3つが挙げられます。

●住宅ローンの返済が困難になった
●固定資産税などの税金が支払えなくなった
●一般債務者借金の返済が滞った

上記においてもっとも多いのが、住宅ローンなど金融機関から借りたお金を返済できなくなったケースです。
通常、不動産が差し押さえられる前には、債権者から支払い内容や期日を知らせる督促状が届きます。
この時点で速やかに支払いを行えば、差し押さえに至る可能性は低く、問題を回避できる場合がほとんどです。
しかし、督促状が届いても返済計画の見直しや返済などの対処を行わずにいると、最終的に差し押さえが実行されてしまいます。
また、税金の滞納や個人間で貸し借りしたお金の返済が滞った場合も、不動産が差し押さえられる原因になります。

差し押さえられた不動産は自由に売却できない

不動産が差し押さえられると、「差押登記（さしおさえとうき）」がなされます。
この登記が付くと、たとえ所有者であっても不動産を自由に処分することはできなくなります。
売却はもちろん、新たに抵当権を設定したり第三者に貸し出したりすることも認められません。
差し押さえられた物件は、最終的に競売や公売によって、強制的に売却されるのが一般的です。
これらの売却手続きは裁判所や行政機関を通じて行われ、所有者の意思は反映されません。
しかし差押登記がされた不動産でも、一定の条件を満たせば競売や公売を避けて自主的に売却できるケースがあります。
この売却手段を「任意売却」と呼び、主に住宅ローンの返済が滞ってしまった場合に利用することができます。

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差し押さえられた不動産を売却したい！任意売却の可否について

差し押さえられた不動産であっても、任意売却であれば競売を避けて一般市場で取引することが可能です。
しかし、任意売却が可能かどうかは債権者によって異なるため、必ずしも認められるとは限りません。
まずは任意売却の仕組みについて理解した上で、任意売却の可否を確認していきましょう。

任意売却の仕組み

任意売却とは、競売の手続きが進む前に、債務者が債権者の同意を得て自ら不動産を売却する方法です。
債権者と話し合いながら売却価格や条件を決めるため、競売とは違って市場価格に近い価格で売却できます。
任意売却で得た代金はすべて債権者への返済に充てられますが、それでも残債が生じた場合には、債権者と協議のうえ無理のない返済計画を立てることができます。
また、売却のタイミングをある程度調整できるため、競売のように強制的に退去を命じられる心配もありません。
ただし、任意売却を行うには債権者の同意が必須であり、必ずしも実行できるとは限らない点に注意が必要です。

任意売却の可否は債権者によって異なる

任意売却を認めてもらえるかどうかは、債権者の方針によって異なります。
債権者が金融機関である場合は、任意売却が認められやすい傾向にあります。
競売の申立てには手間や費用がかかるものの、回収できるお金は少ない傾向にあるためです。
任意売却であれば物件を市場価格に近い価格で売却できる可能性が高く、金融機関としてもメリットが大きいといえます。
実際に、債務者の財務状況が悪化すると、競売よりも任意売却を積極的にすすめる金融機関も少なくありません。
一方で債権者が個人の場合は、交渉をうまく進められるかどうかで対応が変わってきます。
個人の債権者は、金融機関ほど不動産売却に詳しくないことが多く、任意売却に対する理解がない場合もあります。
物件を売却されると回収額が不明になることを懸念し、任意売却を拒否するケースもあるようです。
なお、債権者が国や自治体の場合、任意売却を行うのは不可能に近いといえます。
とくに税金の滞納による差し押さえでは厳格な手続きが求められるため、競売や公売による回収が優先されがちです。
ただし、自治体によっては対応が柔軟な場合もあり、滞納処分の状況次第では任意売却に応じてもらえるケースもあります。

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差し押さえられた不動産を任意売却するメリットとは

任意売却をするには債権者との交渉が必要なので、「競売にかけられるのを待った方が良いのでは」と考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、金銭的な負担や精神的な負担を減らしたいのであれば、競売を待つよりも任意売却によって売却した方が良いといえます。
任意売却には以下のようなメリットがあり、競売に比べて所有者のメリットが大きいためです。

売却価格が高くなりやすい

競売や公売では、売却価格が市場相場の半額程度に落ち込むことも少なくありません。
一方で任意売却であれば、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高くなります。
高値で売却できればその分残債が減るため、任意売却後の返済負担が軽くなるというメリットがあります。

プライバシーが守られやすい

債務者のプライバシーを守りながら売却活動を行える点も、任意売却を行うメリットのひとつです。
競売や公売の場合、不動産の情報は裁判所や自治体のホームページなどで公開され、所有者の氏名や物件の状況が広く知られてしまう恐れがあります。
任意売却であれば、物件が差し押さえられていることが外部に公表されることはありません。
住宅ローンの滞納や差し押さえの事実を周囲に知られずに売却手続きを進められるのは、債務者にとって大きな安心材料となるでしょう。

引越し費用を捻出できる可能性がある

任意売却によって得た代金は債権回収に充てられるため、債務者が現金を受け取れることはほとんどありません。
しかし債務者が引越し費用を用意できない場合などは、交渉次第で売却代金の一部を必要経費として認めてもらえる可能性があります。
必要経費として認められるのは引越し費用だけでなく、仲介手数料や売却に関する税金も含まれます。
競売や公売ではこうした配慮がほとんどないため、任意売却ならではの大きなメリットといえるでしょう。
とはいえ、これは債権者の善意によるものであり、必ず認められるわけではない点に注意が必要です。

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まとめ

差し押さえられた不動産でも、条件を満たせば任意売却によって売却することが可能です。
任意売却であれば、競売に比べて市場価格に近い価格で売却でき、プライバシーを守って売却活動ができます。
ただし任意売却を行うには債権者との交渉が必要なので、ご検討される際は早めにご相談ください。
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