経営しているアパートを売却すると、オーナーチェンジによって経営者が切り替わります。
売却するアパートの価格を決める要素はいくつかあるため、資金計画を立てるときは注意が必要です。
今回は、アパートを売却する流れや売却に伴うオーナーチェンジ、アパートの価格を決める要素についてご紹介します。

アパートを売却するときの流れ

経営しているアパートを売却するときの流れは、一般的な不動産の売却とほとんど同じです。
売却の大まかな流れを知っていれば、手続きもスムーズにおこなえるでしょう。
アパートを売却するタイミングの見極め方にはさまざまなものがあり、築年数や稼働の状況などを考慮する必要があります。
築20年以内のアパートで、満室に近い稼働状況であれば買い手からも魅力的に見えるため売り時です。
ただし、所有期間が5年以内のアパートは売却後の利益に対する税金が割高になるため注意しましょう。

不動産会社の査定を受ける

経営しているアパートを売却するときは、まず不動産会社による査定を受けて相場感を把握しましょう。
そして、算出された査定価格に基づいて売出価格を決め、不動産会社と媒介契約を結んで買主を探す必要があります。
基本的には、媒介契約を結んだ不動産会社が物件情報を公開して買主を探します。
買主探しが長期間におよび、いつまで経っても見つからないときは、売主と相談して価格などの条件が見直されることもあるでしょう。

条件交渉をおこなって売買契約を結ぶ

売却活動の結果、アパートの購入を希望する方が現れたら、実際の売却価格などの条件について交渉します。
価格のほかにも、引き渡しの日付や条件など細かい部分の交渉と調整が必要です。
売主と買主双方が条件に納得できたら、話し合った内容をまとめて売買契約書を作成し、両者の間で売買契約を締結します。

アパートを引き渡して確定申告をする

売買契約を結んだあとは、該当のアパートを契約書に記載した引き渡し日に従って買主に引き渡します。
そして、買主から売却代金を受け取って、不動産会社に仲介手数料を支払いましょう。
アパートを引き渡すには、不動産の権利を買主に移転するための所有権移転登記が必要です。
代金を受け取り、不動産売却における利益が発生したときは、翌年2月から3月にかけての期間で確定申告をおこなう必要があります。

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アパートの売却に伴うオーナーチェンジ

アパートを売却すると、経営者が切り替わってオーナーチェンジすることになります。
オーナーチェンジを考えているときは、さまざまな要素について検討したうえでタイミングを決めることが大切です。

住人はどれくらいいるかを考える

オーナーチェンジ物件としてアパートを売却するときは、住人がどれくらいいるかを考える必要があります。
すでに住人がいる物件であれば、オーナーチェンジ物件として売り出すことが可能です。
オーナーチェンジ物件として売却すれば、住人の賃貸借契約はそのままで、オーナーのみを切り替えられます。
また、住人の人数が多く、アパートの稼働率が高いほど物件としての価値も上がるでしょう。
住人を退去させる必要がないため、退去費用をかけずに済む点もメリットです。
ただし、物件の中身を内見してもらえないため、あとから瑕疵が見つかってトラブルになる可能性もあるでしょう。

権利関係をスムーズに引き継ぐ必要がある

オーナーチェンジ物件としてアパートを売却するのであれば、権利関係をスムーズに引き継がなければなりません。
オーナーチェンジでは、新しいオーナーに入居者からの賃料や共益費、駐車場代などを受け取る権利が引き継がれます。
入居者が退去するときに物件を返還してもらう権利、入居者に原状回復してもらう権利なども引き継がれます。
さらに、もとのオーナーが入居者から預かっている敷金も新しいオーナーに引き継がれるのが特徴です。
敷金については「売却代金から差し引く形で清算するとき」と「別途受け渡すとき」があります。

現状を把握しておく

オーナーチェンジを成功させるためには、現状をしっかり把握しておくことが大切です。
住人の数などの稼働状況に加え、家賃の滞納といったトラブルが発生していないかをチェックする必要があります。
トラブルが発生している物件は、買主にとってリスクが大きく売却が難しくなる可能性があるためです。
また、リフォームやリノベーション、修繕工事など、メンテナンスを実施した履歴を残しておくと、買主は運営コストを計算しやすくなります。
未修繕の不具合が残っているときは、それもしっかり買主に伝えなければなりません。
不具合を伝えずに売却すると、あとから損害賠償請求などのトラブルになる可能性があります。

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アパートを売却するときの価格を決める要素

アパートを売却するときは、さまざまな要素によって価格が決まります。
価格を決める要素を知っていれば、不動産会社による査定の根拠が正確かを判断する参考にもなるでしょう。

アパートの立地

アパートの立地は、売却するときの価格を決める重要な要素のひとつです。
最寄駅に徒歩で移動できるエリアや、買い物施設など利便性が高い施設の近くなどは、売却価格も高くなる傾向にあります。
周辺の環境が良く、利便性が高い立地にある物件は賃貸物件としても需要が高くなるためです。
買主がアパートを購入したあとも安定して入居者が現れると見込まれている物件は、高く売却できる可能性があります。
逆に利便性が低い立地にあり、入居希望者からの需要が低い物件については価格が下がる可能性があるでしょう。
また、再開発エリアにあるなど将来需要が高まることが予想されるアパートも高額での売却が可能です。

アパートの収益性

売却したいアパートの収益性は、売却価格に影響を与える要素のひとつです。
入居率が高く、満室に近いほど売却価格も高くなる傾向にあります。
安定して収入が見込める物件であれば、購入後のリスクが低いと判断できるためです。
また、住人からどれだけの家賃を受け取れているかも収益性の判断基準になります。
家賃が周辺相場より高く住人が多いほど収益性が高いと判断され、より高い価格で売却できる可能性があるでしょう。
家賃が極端に低いと利回りが低いと判断され、入居者が多くても価格が下がりやすいです。
一方で、家賃が高くても入居率が低いと価格は上がらないでしょう。
さらに、入居者との間にトラブルが発生していると家賃の回収などが難しくなり、収益性が低いと判断されます。

アパートの状態

アパートの売却価格に影響を与える要素のひとつは、建物の状態です。
建物の外観は、アパートを売却するときに重要な要素になります。
購入希望者が内見に来たときに、修繕が必要な不具合が放置されてそのままになっていると価格が下がる可能性があるでしょう。
アパートを購入したあとに買主がお金をかけて修繕しなければならない部分は、そのコストを理由に価格交渉を受けることがあります。
そのため、価格を上げたいのであれば修繕が必要な部分を直すことが大切です。
ただし、売却代金で修繕費用を回収できない可能性もあります。
費用をきちんと回収できるかも考慮しながら、売却に影響が出そうな部分はしっかり修繕しておくと良いでしょう。
また、アパートの管理状況も価格に影響する可能性があるためチェックしておくのがおすすめです。

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まとめ

アパートを売却するときは、査定を受けて価格を決めてから媒介契約を結んで買主を探します。
オーナーチェンジ物件としてアパートを売却するのであれば、住人の有無やスムーズな管理の引き継ぎが必要です。
アパートの価格は、立地や収益性、建物の状態などによって変動する可能性があります。
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