売却予定の土地に土壌汚染の可能性があると、さまざまなデメリットを受ける恐れがあります。
事前に注意点を把握していないと、トラブルに巻き込まれる可能性もあるので注意が必要です。
そこで今回は、売却後に土壌汚染が発覚したときのトラブル事例とともに、そのような土地の売却方法や調査の必要性をご紹介します。

土地の売却後に土壌汚染が発覚したときのトラブル事例

基準値を超える土壌汚染は、不動産売却に悪影響を与えかねません。
家を建築した土地に土壌汚染があると、健康被害などが生じる可能性があります。
しかし、土壌汚染の可能性を買主に伝えず売却するのは、売主にとって大きなリスクとなるはずです。
土地の売却後に後悔しないためにも、以下で土壌汚染が発覚したときのトラブル事例を2つ見ておきましょう。

土壌汚染のトラブル事例①契約を解除される

売主が土壌汚染の可能性を知りながら土地売却をおこなったときは、買主に契約を取り消しされることがあります。
土壌汚染の可能性を知りながら告知しなければ、民法第96条で定める詐欺罪に該当する恐れもあるので注意が必要です。
このようなケースでは、罰則が生じるほか、買主による契約解除が認められます。
途中で大きな利益を逃しかねないため、トラブルを避けるにはきちんと土地の事情を伝えることが大切です。

土壌汚染のトラブル事例②多額の損害賠償を請求される

土地の売却後に土壌汚染の可能性が発覚したら、買主から契約不適合責任を追及される可能性があります。
民法第570条で定義されている「契約不適合責任」とは、売却した不動産が契約内容と異なるときに売主が買主に負わなければならない責任のことです。
土地を売却してから有害物質が発覚したときは、買主が「土壌汚染のない土地を購入する」といった契約を結んだと扱われるため、契約不適合責任が認められます。
買主から損害賠償を請求されたり、除染作業の費用を支払わなければならなかったりとさまざまなトラブルに繋がるので注意が必要です。
トラブルを未然に防ぐためには、土地の状態や契約内容を正直に伝える必要があります。

土壌汚染の可能性がある土地を売却する方法

土壌汚染の可能性がある土地だからといって、売却できないわけではありません。
いくつか方法があるので、事前に確認しておきましょう。
不動産の売却方法をあらかじめ知っておけば、土壌汚染の可能性がある土地でもスムーズに売れる可能性が高まります。

土壌汚染調査を実施してから売却する方法

売却予定の土地に土壌汚染の可能性があるときは、売却前にきちんと調査することが大切です。
土地を購入するときに問題となるのは、土壌が汚染されていることではなく、汚染の有無が分からないことでしょう。
詳細な調査をおこなえば、有害物質がある土地でも対策が立てられます。
条件によっては、汚染除去費用を負担してでも購入したいケースもあるはずです。
土地の状態やメリットを把握するためにも、少しでも土壌汚染の可能性があるなら事前に調査はおこないましょう。
事前の調査は、売却後のトラブル防止だけでなく、質の良い買主を見つけるためにも重要です。
土壌汚染の可能性がある土地を売却するときは、調査を実施し不動産のリスクを明確化しておく必要があります。

汚染除去費用分を値引きして売却する方法

売却予定の土地に土壌汚染が発覚したら、売主が有害物質を除去するのが一般的です。
しかし、被害の状況や土地の広さによっては、費用を工面できずに放置されてしまうケースもあります。
そのようなときには、汚染物質の除去費用を事前に値引きしたうえで売却するのもひとつの手段です。
注意点として、価格は適正な額を設定する必要があります。
そのためにも、土地の状態や相場はあらかじめ把握しておきましょう。

土壌汚染の可能性がある土地を活用できる買主を探す方法

土壌汚染の可能性がある土地は、居住目的以外の方法で売るのもおすすめです。
土地を駐車場として活用すれば、一定の収入が見込めます。
このような土地を売却するときは、訳あり物件の専門業者に依頼するのが良いでしょう。
専門業者であれば法的な問題にも精通してため、引き渡し後のトラブルも未然に防げるはずです。
買主が宅建業者なら契約不適合責任のリスクもなくなるので、損害賠償を心配する必要もありません。
ただし、業者買取では売却益が下がる恐れがあります。
相場より低い価格での売却となるため、高値売却を目指しているならその他の方法を検討しましょう。
土壌汚染の対策費用と市場相場を考慮した価格設定が重要です。

土地の売却前に土壌汚染調査が必要なケースとは

土地の売却では、以下の3ケースで土壌汚染調査が必要になります。
それぞれの状況を確認し、売却後にトラブルが起きないように対策しましょう。

土壌汚染調査が法律で義務づけられているケース

土壌汚染調査の法的義務があるのは、以下の3つです。

●有害物質使用の特定施設を廃止するとき
●3,000㎡以上の土地形質変更を届け出たとき
●都道府県知事が調査を命じたとき

まず、有害物質使用の特定施設とは、水質汚濁防止法などで定められている施設です。
代表例にはガソリンスタンドが挙げられ、売却時に土壌汚染調査をおこなわなければなりません。
調査対象となるものはガソリンスタンド跡地以外にも、水銀などの重金属やアンモニア化合物を用いた工場があります。
また、掘削する面積と盛土される面積が3,000㎡を超えるケースでは、売却時に土壌汚染調査が必要です。
汚染によって健康被害が生じる恐れがあるケースでも、都道府県知事から調査の命令が下されるので注意しましょう。
さらに、都道府県は「環境確保条例」と呼ばれる条例を定めており、規定に基づいて調査が必要と命令を受ける可能性もあります。
自治体から調査の命令を受けたときは、速やかに対処することが大切です。

自主的に土壌汚染調査を実施するケース

調査義務がない土地でも、ケースによっては調査を実施したほうが良いでしょう。
とくに「ダイオキシン類」の調査は重要で、発見されると大きな問題に繋がりかねません。
売却予定の土地に地中埋設物があるケースや、重金属を用いる工場の跡地に家を建てたケースでは土壌汚染の調査が必要です。
稀に、買主側からダイオキシン類の有無について調査結果の開示を求めるケースがあるので、事前に確認しておきましょう。

買主から土壌汚染調査を求められたケース

購入者にとって、土地の安全性は重要なポイントです。
工事着工後に有害物質が見つかれば、多額の費用がかかるだけでなく、着工遅れや計画変更のリスクも生じます。
そのようなリスクに前もって対処しておけば、土壌汚染の可能性がある不動産でも取引を安全におこなえるでしょう。
買主とのトラブルを避けたい方は、売却前に土壌汚染調査を実施しておき、結果を正しく開示する必要があります。
良くない結果でも正直に伝えないと、契約解除や損害賠償請求の恐れがあるので注意が必要です。

まとめ

土地の売却後に土壌汚染が発覚したときは、売主に契約解除や損害賠償請求のリスクが生じます。
このような土地は調査をおこなってから売却するほか、汚染除去費用分を値引きしたり買主探しを工夫したりすると良いでしょう。
土壌汚染調査は、法律で義務づけられているケースと自主的に実施するケース、買主から情報開示を求められるケースがあります。