所有している広大な土地の一部を売却したいものの、分筆にかかる費用の相場や具体的な手続きの進め方が分からずお困りではありませんか。
専門家への依頼や隣地との境界確定など複雑な手続きが多く、最終的な費用を売主と買主のどちらが負担するのか不明確なままでは、売却活動をスムーズに進めるのは大変ですよね。
本記事では、土地の分筆にかかる費用の内訳から登記完了までの全体的な流れ、そして状況によって異なる費用負担者の考え方について解説します。
現在不動産の売却を検討されており、分筆に関する疑問や不安をしっかりと解消して取引を成功させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

土地の分筆にかかる費用の相場と内訳

土地の分筆にかかる費用には主に、土地家屋調査士への報酬や税金などの項目があります。
まずは、分筆にかかる費用の全体像と具体的な内訳について解説していきます。

土地家屋調査士の報酬

土地を分筆する費用は10万円程度から100万円を超える場合まで幅があり、広さや形状、境界の状況によって変わります。
なかでも大半を占めるのが、測量や図面作成、分筆登記を担う土地家屋調査士への報酬です。
まず、境界確定済みなら10万〜40万円程度、測量不要なら5万円程度から依頼できる場合があります。
一方、境界が未確定で隣地との立ち会いが必要なケースでは、50万〜80万円程度を見込む必要があるでしょう。
官民境界の確認が必要な土地や、広く複雑な形状の土地では、100万円を超えることもあります。
そのため、境界資料を整理し、作業範囲と追加費用の条件を確かめてから見積もりを取りましょう。

登録免許税の計算方法

分筆登記を法務局へ申請するときは、国に納める登録免許税も総費用に含めて考える必要があります。
この税額は土地の評価額や面積ではなく、分筆後に生じる土地の筆数を基準に決まる仕組みです。
具体的には、分筆後にできる土地1筆につき1000円として計算します。
たとえば、もともと1筆の土地を2筆に分けるなら2000円、3筆に分けるなら3000円です。
そのため、価格の高い土地や広い土地でも、同じ筆数であれば登録免許税は基本的に変わりません。
総費用に占める割合は小さいものの、登記申請時には必ず必要になるため、分筆案が決まった段階で筆数と納税額を早めに確認しておきましょう。

その他の実費について

土地家屋調査士への報酬と登録免許税のほか、資料の取得や境界標の設置に伴う実費も発生します。
まず、事前調査では法務局から登記事項証明書や公図、地積測量図などを集め、権利関係や測量記録を確認するのが基本です。
対象地だけでなく隣接地の資料も必要になるため、取得手数料は数千円〜数万円程度を見込みます。
また、新しく定めた境界点や分筆点には、位置を明確に示す境界標の設置が必要です。
地面が土ならコンクリート杭を、壁や舗装面なら金属標を使うなど、現場に合う種類が選ばれるでしょう。
材料費と施工費は数千円〜数万円程度が目安となるため、見積もり書で実費の内訳を確かめると安心です。

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専門家への依頼から分筆登記完了までの流れ

前章では分筆にかかる費用について述べましたが、実際にどのような手順で進むのか気になりますよね。
ここでは、土地を分筆する際の具体的な手続きの流れについて解説します。

依頼から現地測量まで

分筆手続きは、測量と表示登記の専門家である土地家屋調査士へ相談し、作業内容や見積もりを確認するところから始まります。
依頼後すぐに測量するのではなく、まずは法務局や役所で対象地と隣接地の各資料を調べるのが基本です。
登記事項証明書や公図、地積測量図などを確認し、権利関係や境界の記録を整理します。
また、道路や水路に接する土地では、役所の官民境界資料も確認しなければなりません。
必要な情報がそろったら現地踏査へ進み、図面と既存の境界標の位置が合うかを確かめる流れです。
その後、精密な測量機器で土地の形状や高低差、面積などを計測し、境界確定に必要な現況図を作成します。

境界立ち会いと確定

現況測量と資料調査が終わると、土地家屋調査士が双方の結果を照合し、本来の境界位置を整理します。
境界が未確定の場合は、原則として隣地所有者との立ち会いのもとで境界を確認しましょう。
まず、調査士が事前に関係者へ案内を送り、複数の候補日を示しながら日程を調整します。
また、公道や水路に接している場合は、役所の担当者を交えて官民境界も確認する流れです。
当日は図面と測量結果をもとに境界点や境界線を全員で確認し、合意後は現場に合う境界標を設置します。
最後に、確認した内容を示す図面を添えた境界確認書を作成し、関係者全員が署名や押印をして取り交わせば完了です。

分筆案作成と登記申請

境界が確定したら、売却の目的を踏まえ、土地所有者と土地家屋調査士が分筆案を検討します。
希望する面積や形状だけでなく、接道条件や建築基準法などの法規制も確認して区画を決めることが重要です。
分割線が決まると、現地の分筆点に新しい境界標を設置し、分けた土地の面積を正確に計算します。
その後、法定図面である地積測量図を作成し、申請に必要な書類をそろえる流れです。
準備が整えば、土地家屋調査士が代理人として法務局へ申請し、登記官の書類審査や必要に応じた現地確認を受けます。
無事に登記が完了すると、分筆後の土地に地番が付され、登記完了証が交付され、分けた土地を個別に売却できる状態です。

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ケースによって異なる分筆費用の負担者

ここまで手続きの流れを解説しましたが、その費用を最終的に誰が支払うのかもおさえておきましょう。
最後に、分筆費用の負担者について、状況別の考え方を解説していきます。

相続時の費用負担割合

分筆費用を誰が負担するかは法律で一律に決まっておらず、相続人の話し合いによって定めます。
相続した土地を複数人で分ける場合は、共有財産を分割する必要経費として、全員で負担するのが基本です。
たとえば、法定相続分に応じて費用を案分すれば、取得割合に沿った負担となるでしょう。
一方、条件の良い区画を取得する方が多く負担したり、1人が立て替えて現預金で調整したりする方法もあります。
そのため、必ずしも均等に分ける必要はなく、遺産分割協議で事情に合う割合を自由に決められるでしょう。
認識違いを防ぐため、負担者と金額、支払時期を遺産分割協議書へ明確に記載することが大切です。

売主が費用負担する時

自宅の庭など、売主の意向で土地の一部を切り分ける場合は、売主が分筆費用を負担するのが一般的でしょう。
売りやすい面積や形状に整え、売却対象を明確にする手続きであることが理由となります。
また、買主にとって、土地の面積と境界が確定し、単独所有できる状態は欠かせない条件です。
そのため、測量や境界確認、登記にかかる費用は、土地を引き渡すための売却経費と考えられるでしょう。
実務では、契約前に分筆を終えるか、引き渡しまでに完了させる条件を契約書へ盛り込むのが一般的です。
分筆の期限や費用の範囲、手続きが延びた場合の対応を先に整理すれば、その後の売却を進めやすくなります。

買主が費用負担する時

買主から土地の一部を譲ってほしいと申し出があった場合は、買主が分筆費用を負担するケースが多いでしょう。
たとえば、隣地所有者が駐車場を広げるため、庭先の一部を購入したいと希望する場面が挙げられます。
もともと売主に分筆の予定がなく、買主の希望によって手続きが必要になったことが主な理由です。
そのため、土地家屋調査士の報酬や登録免許税、資料取得の実費を買主が支払う形となります。
ただし、売主にも管理負担を減らせる利点があれば、話し合いによって費用を分けることも可能です。
費用分を売買代金に反映する方法もあるため、負担者や金額、支払時期を契約書へ明記しておきましょう。

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まとめ

土地の分筆にかかる費用は、境界確定からおこなう場合は30万〜80万円程度が相場であり、大部分を占める土地家屋調査士への報酬にくわえて、登録免許税や各種実費が必要となります。
分筆の手続きは土地家屋調査士への依頼から始まり、資料調査や現地測量、隣地所有者全員との境界立ち会いを経て、図面作成と法務局への登記申請をおこないます。
分筆にかかる費用の負担者には明確な決まりがなく、相続時の協議による分割や、土地を譲渡する際の売主・買主の事情に応じて当事者間で決めることになるでしょう。
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