任意売却では、ハンコ代が発生する可能性があります。
しかし、ハンコ代がどのようなものか、内容をご存じない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産の任意売却を検討している方に向けて、ハンコ代とは何か、大まかな相場や発生するケース・しないケースをご紹介しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

任意売却で発生するハンコ代とは

ハンコ代とは、簡単にいうと、抵当権抹消のために債権者へ支払う費用のことです。
ハンコ代ではなく、「担保解除料」と呼ばれることもあります。
任意売却をおこなうには、不動産の抵当権を抹消しなければなりませんが、そのときに債権者のハンコが必要です。
債権者がハンコを押した書類を法務局へ届け出ると、不動産の抵当権が登記簿謄本から抹消されます。
このハンコに必要な代金が「ハンコ代」です。
以下では、ハンコ代の分配方法と任意売却で必要な理由をご紹介します。

任意売却における売却代金の分配方法とは

任意売却で買主から受け取ったお金は、先順位抵当権者の債務から順に充当されるのが原則です。
つまり、不動産に複数の抵当権が設定されている場合、まず第1抵当権者が売却金を受け取ります。
その後、第2抵当権者、第3抵当権者と順番に配当されます。
ですが、売却金が不足した場合は第2、第3の抵当権者まで配当が回ってきません。

任意売却でハンコ代が必要な理由とは

任意売却の利益は、先順位抵当権者から順に受け取れますが、最後の抵当権者まで配当が回るケースはほとんどありません。
これは、任意売却をする不動産の売却金額が十分に高くないためです。
オーバーローンとなっているケースも多く、第1抵当権者でさえ債務を全額回収できない可能性もあります。
そのため、第2抵当権者や第3抵当権者にとって任意売却のメリットがなく、ハンコを貰えずに手続きが難航することがあるでしょう。
後順位抵当権者を無視して任意売却をおこなうことはできないため、回ってこない売却金の代わりにハンコ代を支払って任意売却の許可を得ます。

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任意売却で発生するハンコ代の相場

任意売却で発生するハンコ代には、明確な基準が設けられていません。
あくまで抵当権者との交渉となっており、個別に相談して決定します。
なので、「高額なハンコ代を支払わなければ抵当権の抹消に応じない」といった強気な姿勢を見せる抵当権者もいることを注意点として押さえておきましょう。
後順位抵当権者は、売却金の配当を受け取れないケースがほとんどです。
つまり、後順位抵当権者にとっては、実質的にハンコ代が債権回収分となります。
後順位抵当権者の心理としては、債権を少しでも多く回収したいのでしょう。
しかし、競売になると、後順位抵当権者は債務を1円も回収できなくなることがほとんどのため、適当な価格でハンコ代が決まることが多いです。
以下で、任意売却におけるハンコ代の相場を3つの視点から見ていきましょう。

住宅金融支援機構が定めたハンコ代の基準とは

ハンコ代の相場を知りたい場合は、住宅金融支援機構の基準が参考になります。
住宅金融支援機構では、フラット35などの融資条件として機構を第1抵当権者に設定することを求めているでしょう。
そのため、債権者が複数いる場合は、次の金額をハンコ代の目安と定めています。

●第2抵当権者：30万円または残元金の1割のいずれか低いほう
●第3抵当権者：20万円または残元金の1割のいずれか低いほう

なお、第4抵当権者以下は、10万円または残元金の1割のいずれか低いほうをハンコ代として支払います。
この目安からわかるように、後順位抵当権者のハンコ代は10万円から30万円以内が相場になります。

そのほかの住宅ローンで設定されるハンコ代の相場

住宅金融支援機構以外の住宅ローンでは、ハンコ代の相場は10万円から100万円となっています。
特に貸金業者や商工ローン、リース会社などは高額な費用を要求する場合があるため注意するようにしましょう。
任意売却をおこなう際は、ハンコ代の発生有無や相場を事前に確認しておきましょう。

仮差押権者へのハンコ代とは

住宅ローンの債務者が多重債務であった場合、仮差押登記にも注意が必要です。
仮差押がされている場合でも、任意売却では債権者に登記を抹消してもらう必要があります。
その際には「抵当権」と「仮差押」のどちらが優先されるかを確認することが重要です。
民事執行法第87条によると、登記は先に設定されたものが優先されると規定されています。
住宅ローン契約の際は、住宅の所有と同時に抵当権が設定されるため、仮差押権者の配当順位は抵当権より低くなるのが原則です。
順位によりますが、ハンコ代の相場は10万円から30万円程度となるでしょう。

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任意売却でハンコ代が発生するケース・しないケース

任意売却を検討しているなら、事前にハンコ代が発生するのかどうかを把握しておくことが大切です。
以下では、ハンコ代が発生するケースとしないケースをそれぞれご紹介します。

ハンコ代が発生するケース

任意売却でハンコ代が発生するのは、売却代金が債権総額を上回らず、債権者が複数いる場合です。
売却代金が債権総額を上回らないと配当が行き届かないため、後順位債権者の協力を得るためにハンコ代を支払います。
また、売却状況によっては債権者同士が合意できない場合もあるでしょう。
そのような場合にも、調整材料としてハンコ代を用いて解決を図ります。
通常の任意売却では売却代金が債権総額を下回ることがほとんどのため、多くの場合でハンコ代が発生します。
任意売却をおこなう物件の債権者が1人しかないケース以外は、ハンコ代が発生すると想定しておくことがおすすめです。
任意売却の許可が得られなければ競売になる恐れもあります。
スムーズに任意売却を進めるためには、ハンコ代を払う理由と相場を事前に理解しておくことが重要です。

ハンコ代が発生しないケース

売却予定の不動産に抵当権が1つしか付いていない場合、ハンコ代は発生しません。
債権者が1人であるため、配当でトラブルになる心配もありません。
任意売却で得た利益は全額債権者に渡るか、一部を引っ越し費用として債務者に渡すかのいずれかです。
仮に売却額が債権額を下回っていても、返済方法について債権者と債務者で話し合いが可能です。
このように、不動産の抵当権が1つの場合はハンコ代は不要になります。
また、債務の合計額以上で売却した場合もハンコ代は発生しません。
売却代金が債務総額を上回れば、各債権者の債権を配当できるためです。
しかし、債務の合計額以上で任意売却できるケースはほとんどないでしょう。
建物の価値は新築時から下がり続けることが基本だからです。
交渉次第ではハンコ代が想定より高騰することもあるため、事前に債権者や不動産会社と条件を十分に確認しましょう。
任意売却が円滑に進むよう、専門家へ相談しながら進めることをおすすめします。
競売になってしまうと第1債権者以外の債権の回収がほぼ不可能であることや、住宅金融支援機構がハンコ代の目安を定めていることを根拠に金額の交渉にあたりましょう。

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まとめ

任意売却におけるハンコ代とは、抵当権抹消のために債権者へ支払う費用のことです。
住宅金融支援機構で定められているハンコ代の目安は、10〜30万円以内となっており、抵当権の順位によって金額が異なります。
債権者が1人のケースや、債務の合計額以上で売却したケースではハンコ代が発生しませんが、債務総額以上の金額で売却するのは困難です。
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