民法改正を通じて、不動産を売却するにあたり売主が気を付けなければならない瑕疵担保責任は、契約不適合責任へと変わりました。
双方にどのような違いがあるのか、売主が注意したほうが良い点など、気になることやわからないことがある方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、瑕疵担保責任との違いや、不動産売却における契約不適合責任の重要なポイントを解説します。
不動産の売却を検討されている方は、ぜひ今後の参考にしてみてください。

民法改正を経て瑕疵担保責任から変更された契約不適合責任

契約不適合責任における不動産売却のポイントを理解する前に、まずは民法改正を理由とし、瑕疵担保責任が契約不適合責任へ変更されたことを確認する必要があるでしょう。

民法改正の背景

2020年4月1日、民法の改正により「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変更されました。
この改正にはいくつかの理由がありますが、中でも大きな背景となったのは、従来の瑕疵担保責任では対応しきれない契約上の不備やトラブルが存在していたことです。
旧来の制度では、「隠れた瑕疵」、つまり買主が契約時に気づかなかった欠陥のみが責任の対象でした。
しかしこの仕組みでは、契約内容に明確に適合していない場合であっても、責任を問うのが難しいケースがありました。
そこで、契約内容に合致しない事実があれば幅広く責任を追及できるよう、制度の見直しがおこなわれ、「契約不適合責任」が導入されたのです。

民法改正にともなう影響

瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更されたことで、不動産売却における売主の責任は重くなりました。
民法改正前の瑕疵担保責任は、売却した不動産に「隠れた瑕疵」があった場合に、買主に対して売主が負う責任を指していました。
つまり、買主が購入時に注意していたにもかかわらず、発見できなかった不動産の欠陥や不具合が瑕疵担保責任の対象ということです。
一方、契約不適合責任では、種類・数量・品質において、引き渡し後の目的物が契約内容に適合しない場合、売主に責任が生じてしまうでしょう。
瑕疵が隠れたものであるかどうかは問われず、契約内容に適合しているかが重視されるため、民法改正は不動産の売主に大きな影響を与えていると言えます。

契約不適合責任の概要

契約不適合責任では、契約に適合しない問題を認知してから1年以内に不動産の売主に連絡すれば、買主は売主に責任を追及することができます。
一方、従来の瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵を把握した時点から1年以内に売主に損害賠償請求または契約解除を求める必要がありました。
しかし、瑕疵担保責任から契約不適合責任への民法改正により、買主の権利は守られやすくなったといえるでしょう。

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契約不適合責任と瑕疵担保責任における違い

民法改正にともなう影響などを確認したら、次は契約不適合責任と瑕疵担保責任における違いを見ていきましょう。
主な違いは「法的性質」「責任を問える対象」「買主が請求できる権利」の3種類です。

違い①法的性質

法的性質とは、不動産売却において売主が負う責任の内容のことを指します。
瑕疵担保責任では、不動産売却は法定責任とされ、売主は売買対象の不動産を引き渡すことに責任がありました。
つまり、瑕疵がない不動産を引き渡す義務は売主には存在しないとされていました。
一方、契約不適合責任の法的性質は、民法562条に基づく債務不履行責任となっているでしょう。
売主は、売買契約の内容に合致した不動産を引き渡す責任があると定められています。

違い②責任を問える対象

買主が売主に問える責任は、瑕疵担保責任の場合、隠れた瑕疵に限定されていました。
具体例としては、床下のシロアリ被害や大雨による天井からの雨漏りなど、購入時に気付かなかった欠陥などがあるでしょう。
しかし、民法改正により契約不適合責任に変更されてからは、売買契約書の内容に即した不動産であるかを基準に責任の追及可否が判断されます。
隠れていたか否かにかかわらず、不動産を購入したあとに発覚した欠陥や不具合が売買契約書に記載されているかどうかが問題となるのです。

違い③買主が請求できる権利

瑕疵担保責任において、買主に認められた権利は損害賠償請求権と契約解除の2種類でした。
しかし、契約不適合責任になると、追完請求と代金減額請求が追加され、買主の権利は合計4種類に増えています。
追完請求とは、売買契約に適合する不動産の引き渡しを売主に要求できる権利です。
具体的には、売買契約書に記載されていない不具合や欠陥を売主に報告し、修繕を求めることが含まれています。
代金減額請求は、追完請求への対応が不十分な場合に、不動産の価格の減額を請求できる権利のことです。
追完請求をしたにもかかわらず、売主が適切に対応しなかった場合に認められます。
また、不具合や欠陥が修繕できないと判断された場合も、追完請求ではなく代金減額請求の対象となり、不動産の価格を下げてもらうことができます。

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契約不適合責任にもとづく不動産売却のポイント

不動産売却を済ませたあと、買主から契約不適合責任を問われないためには「既知の欠陥」「設備」「免責特約」の3点に気を付けることが重要です。

ポイント➀既知の欠陥は売買契約書に記載する

売却する不動産の不具合や欠陥は、売買契約時に契約書へ漏れなく記載するようにしましょう。
口頭で説明しただけで契約を結ぶと、契約が成立したあとに「言った」「言わない」のトラブルが起きても証明が難しく、売主に責任が生じるおそれがあるでしょう。
不具合や欠陥の有無はインスペクションを実施し、専門家に状態を確認してもらうことで把握することができます。
不動産売却前にインスペクションを依頼し、不具合や欠陥を確認したら契約書に漏れなく記載し、契約段階で買主に直接伝えるようにしましょう。

ポイント②設備の不具合は責任対象に含まない

照明設備や電気配線などの住宅設備は、経年劣化により不具合が生じやすい特徴があります。
設備全体を契約不適合責任の対象に含めると、売主に大きな負担がかかってしまうため、設備は契約不適合責任の対象外とするほうが安全といえるでしょう。
契約不適合責任を問われないようにするため、付帯設備表を作成し、買主と設備の状態をともに確認してみると良いでしょう。
具体的な記載内容は、不動産会社と相談しながら決めることが重要になります。

ポイント③免責特約を忘れずに設ける

契約不適合責任における不動産売却では、免責特約を設けたうえで売買契約を結ぶことが重要になります。
瑕疵担保責任とは異なり、契約不適合責任の場合、損害賠償請求権などの時効期間は原則として10年ですが、買主は契約不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。
なお、実際の不動産売買契約では、売主が責任を負う期間を短縮する特約が設けられることが多く、必ずしも長期間厳しい条件で売却するとは限りません。
安心して売却するために、免責特約を設けて契約不適合責任を問われる期間を短くすることが望ましいといえるでしょう。
そして、不動産売却における免責特約の期間は、瑕疵担保責任で設定されていた3か月を目安とするのがおすすめです。

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まとめ

2020年4月におこなわれた民法改正を理由に、瑕疵担保責任は契約不適合責任になりました。
契約不適合責任への変更を通じて、買主が売主へ請求できる権利が増えるなどの違いが複数見受けられるでしょう。
不動産売却を安心して実行するためにも、売主は既知の欠陥を余すところなく売買契約書に記載し、免責特約を設けるようにしましょう。