借金や、管理・処分に困る古い空き家などの負の財産が多いときは、相続放棄をすれば財産を引き継がずに済みます。
とはいえ、相続財産に不動産が含まれるとき、誰も相続をしなかったらその物件はどうなるのか、気になる方も多いでしょう。
今回は、相続放棄とはどんな制度なのか、空き家を相続放棄するときに注意したい「管理責任」の存在、相続放棄せずに空き家を手放す方法を解説します。

空き家の「相続放棄」とは？

「相続放棄」とは、相続が発生して自分が法定相続人となったときに、被相続人（故人）の財産を相続する権利の一切を放棄することです。
相続によって引き継ぐことになるのは、預貯金などのプラスの財産だけでなく、借金といったマイナスの資産も含まれます。
相続によるプラスよりもマイナスが大きくなってしまうときや、古い空き家のような管理・処分に困る遺産があるときなどには、相続自体を拒否できるのです。

「空き家のみ相続放棄」はできない

相続放棄は、正しく手順を踏んで申し立てをすれば基本的に認められる相続人の権利であるため、空き家を相続したくないときに有効な手段です。
ただし、特定の財産の相続だけを放棄することはできません。
相続放棄をした方は、最初から相続の権利を持っていないのと同様に扱われ、残った相続人のみで財産の分配をおこないます。
空き家を相続したくないからといって相続放棄をすると、本来引き継げるはずだった預貯金などのプラスの財産も受け取れなくなってしまう点に注意しましょう。

相続放棄の申し立ては「相続発生から3か月以内」

相続放棄をするためには、相続の開始があったことを知った日から3か月以内に家庭裁判所に申し立てをする必要があります。
この期限を過ぎてから相続放棄の申し立てをしても認められない可能性があるため、相続放棄を迷っている方も、できるだけ早く結論を出して手続きを始めましょう。
なお、相続放棄をしたいときには、相続財産の変更・処分をおこなってはいけません。
空き家のリフォームや解体工事などをおこなうと、自らの財産として変更や処分をおこなった＝相続を受け入れたとみなされてしまいます。
ただし、老朽化が著しく進んでいる建物の修繕など、現状維持のための「保存行為」にあたる行為は問題ありません。
保存行為はどこまでが該当するのか、どこからが変更・処分とみなされるのか迷ったときは、リフォーム業者や弁護士・司法書士などの専門家に相談してみてください。

「相続放棄＝管理責任の消失」ではないこともある

相続放棄をしても、空き家の管理責任からは逃れられないケースが一部あります。
自分のほかに相続人にあたる人物がおらず、空き家の所有者がいなくなってしまうときです。
また、法定相続人全員が相続放棄をしたときには、最後に相続放棄をした方に管理責任が残ります。
ただし、2023年4月から施行された改正民法によってルールが明確化されて以降は、状況次第で相続放棄した不動産の管理責任を問われずに済む可能性が生まれました。
改正民法によって何が変わったのか、相続放棄後の空き家・土地の管理責任について現在はどのように定められているのかを見ていきましょう。

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相続放棄後の空き家・土地の管理責任者とは？

2023年4月1日に「民法等の一部を改正する法律」（令和3年4月28日法律第24号）を根拠として民法が改正されました。
相続時に相続登記がおこなわれず、現在の所有者やその所在が不明になっている土地（所有者不明土地）の再利用の円滑化を主な目的とした改正です。
相隣関係規定・共有制度・相続制度の見直しや、所有者不明土地管理制度などの創設がおこなわれています。

相続制度の見直しによる不動産管理責任ルールの変更

旧民法では、先述のとおり、最後に相続放棄した相続人に対して例外なく遺産の管理責任が問われていました。
改正民法では、遺産の管理責任の発生要件を定めた条文に「その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているとき」の一文が加えられています。
不動産を「現に占有している」とは、実際に居住している状態のことを指します。
つまり、相続放棄を申し立てた時点で自分が住んでいない土地・建物に関しては、その後の管理責任を問われなくなったのです。
ただし、被相続人と同居していたなど、その不動産を「現に占有している」状態で相続放棄をした場合は例外です。
改正民法には「相続人または相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間」「その財産を保存しなければならない」とあります。
相続財産管理人の申し立て手続きをおこない、実際に選任されて不動産を引き渡すまでは、最低限の保存をする管理責任がつきまとう点に注意しましょう。

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相続放棄せずに空き家を手放す方法

相続財産のなかに不要な空き家が含まれるが、相続放棄して預貯金などのプラスの財産まで手放すことは避けたいケースもあるでしょう。
一度相続したうえで空き家を手放す方法としては「売却する」「買取に出す」「寄付する」などがあります。

空き家を売却する

不動産を手放す方法としてもっとも主流なのは売却です。
まだ築年数が浅い建物なら需要は大きく、たとえ古い空き家であっても、リフォームやリノベーションを前提として買い手がつく可能性があります。
まずは不動産会社に査定を依頼し、おおまかな売却価格を算出してもらいましょう。
そのままの状態で買い手が見つからないときには、空き家を解体してまっさらな土地にし、活用の幅を広げて再度売り出すことも検討してみてください。

空き家買取に出す

一般消費者に向けて売却活動をして仲介を受けるのではなく、不動産会社に直接空き家を買い取ってもらう方法です。
1社と売買契約を締結して引き渡しを済ませるのみであるため、売却活動をする手間と時間がかかりません。
ただし、売却時の相場を大きく下回る価格での取引になってしまうため、少しでも高く空き家を売却したいときには不向きです。
手間を削減したいときや、早期に空き家を手放したいときの選択肢として検討してみてください。

空き家を寄付する

売却や買取が難しそうであれば、任意の個人や法人、所在地である自治体などに空き家および土地を寄付する方法もあります。
たとえば、隣地の所有者に土地の寄付を申し出れば、私有地の面積が広がるメリットがあるため、承諾してくれるかもしれません。
ただし、個人・法人への不動産の寄付は「贈与」に該当し、相手側に贈与税や不動産取得税、登記の費用などが発生する点に注意しましょう。
寄付したい相手がいないときは、自治体の窓口に相談して寄付の交渉をしてみてください。
自治体が土地・建物の調査をしたうえで、寄付を受け入れるかを検討・決定します。
そのほか、空き家の処分に困っている方と空き家を求めている方をつなぐ「空き家バンク」などのサービスを利用を検討するのも手です。

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まとめ

「相続放棄」とは、自分が持つ相続の権利の一切を放棄し、最初から相続人ではなかったと扱われるようにすることです。
相続放棄の結果として相続人がいなくなり、所有者がいない不動産が残ってしまうと、最後に相続放棄をした方に管理責任のみが継続するケースもある点に注意しましょう。
預貯金などのプラスの財産が大きいときには、いったん空き家を相続したあとに「売却」「買取」「寄付」などの方法で手放すこともできます。