相続財産に不動産が含まれていると、現金などと同じ分け方をするのは難しいです。
そのため、いくつかある分け方のなかから、相続人同士で話し合ってひとつを選ぶ必要があります。
そこで今回は、不動産を相続するときの現物分割、代償分割、換価分割の3つの分け方についてご紹介します。

不動産を相続するときの現物分割による分け方

不動産を相続するときの分け方のひとつが、不動産そのものを相続人同士で分け合う現物分割です。
これは、財産を別の形に変えることなく、そのままの形で引き継ぐ分け方になります。
相続人の1人が不動産を丸ごと相続し、ほかの相続人は株式や現金など、不動産以外の財産を相続するケースです。
また、不動産を分筆し異なる複数の不動産に分けてから相続する、共有名義にして相続するなどの分け方もあります。

現物分割のメリット

不動産を現物分割で相続するメリットは、手続きを簡単に済ませられることです。
それぞれが別の財産を直接相続する場合は、特別な手続きをおこなわずに遺産分割協議書を作成し、相続税の申告や相続登記をおこなうだけで済みます。
共有名義にする場合は、法定相続分に合わせて共有持分を分割でき、比較的平等になります。
分筆をおこなう場合は、それぞれが土地を所有できるため、自由に活用することが可能です。

現物分割のデメリット

現物分割のデメリットは、それぞれ別の財産を相続すると価値が不平等になりやすいことです。
不動産は相続財産の中でも高額になりやすく、他の財産との間に大きな差が生じる場合があります。
また、被相続人によっては不動産以外に財産がないこともあります。
1人が不動産を相続すると、他の相続人が受け取れる財産が少なくなる可能性があるでしょう。
現物分割の一環として分筆を選択した場合、土地の分割方法によっては面積が同じでも価値に差が生じる可能性があります。
主要な道路から遠い、法律上の接道義務を満たしていないなどの条件によって、土地の価値が下がることがあります。
さらに、共有名義を選択すると、今後の不動産の処分に影響が出る可能性があるでしょう。
不動産を売却する際、共有名義では他の共有者全員の同意がなければ売却を進められません。
したがって、現物分割は注意すべき点が多く、不動産の相続には適さない場合があります。

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不動産を相続するときの代償分割による分け方

代償分割は、不動産を相続するときに、ほかの相続人に代償金を支払って解決する分け方です。
不動産以外にめぼしい財産がないと、その不動産を相続する方以外は財産を受け取れなくなってしまいます。
しかし、相続人には遺留分と呼ばれる最低限の取り分があり、この遺留分の請求をめぐってトラブルになる可能性があるのです。
そこで、不動産を相続する方が、不動産の価値のうちそれぞれの相続人が受け取れるはずだった割合の金銭を代償として支払うのが、代償分割での分け方になります。

代償分割のメリット

代償分割のメリットは、不動産を手放さずに平等に分割できることです。
代償金を支払うことで、不動産を売却せずに他の相続人に納得してもらい、財産を分割できます。
相続する不動産にそのまま住み続けたい場合や、活用の見込みがある場合に適しています。
また、分筆などで不動産を分割しないため、全体の資産価値を変えずに保持することが可能です。
土地が狭く、境界線が定めにくい部分に建物があるなど分筆が難しい土地でも、代償分割なら財産を分割しやすいです。
資産価値を維持しつつ、不動産を手放さずに分割したい場合は、代償分割を選ぶと良いでしょう。

代償分割のデメリット

代償分割のデメリットは、不動産の価値に定価がないことです。
不動産の価値にはいくつかの評価方法があり、どれを採用するかによって支払われる代償の金額も異なります。
不動産を相続する方は価値をなるべく低く、代償を受け取る方はなるべく高く見積もろうとするため、不動産の評価額でトラブルになりやすい分け方です。
また、不動産を相続したい方に代償を支払うだけの資力がなければ、代償分割は成立しません。
代償分割を選択する場合は、現金による支払い能力や、現金の代わりに渡せる財産が必要です。
さらに、代償金を支払う旨を遺産分割協議書に明記しないと、贈与とみなされる可能性があるため注意が必要です。
代償金が相続にかかる金銭の授受でなく贈与とみなされると、贈与税が課されます。
遺産分割協議書には代償分割をおこなうこと、いつまでに誰が誰にいくらの代償金を支払うのかを明記しましょう。

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不動産を相続するときの換価分割による分け方

換価分割は、相続財産に含まれている不動産を売却して、現金にしてから分割する分け方です。
不動産を売却して得られた現金は、法定相続分の割合に応じて分配されます。
該当の不動産に引き続き住み続けたい相続人がいないのであれば、換価分割がもっとも不動産を分けやすく、平等に相続をおこなえる分け方です。

換価分割のメリット

換価分割のメリットは、財産を相続人同士で平等に分けやすくなることです。
現金は1円単位で分けることができ、分け方によって資産価値が変わることもありません。
また、売却すれば相続人同士で評価額について争う必要がなくなります。
さらに、不動産を手放せばそれ以上管理する義務がなくなり、固定資産税や維持費用などの出費を防げることもメリットです。
ほかに、相続税の支払いをその現金のなかからおこなうこともできます。
該当の不動産を手放す理由がなく、できる限り平等に財産を分割したい場合は、換価分割がおすすめです。

換価分割のデメリット

平等な財産の分割が可能な換価分割ですが、不動産を売却することに伴うデメリットも存在します。
まず、相続人全員が不動産の売却に納得していない場合、勝手に売却するとトラブルにつながる恐れがあります。
相続人同士でトラブルになると、スムーズに進むはずの遺産分割協議も進まなくなるでしょう。
また、不動産の売却には時間がかかり、急いで売却しようとすると価格が下がりやすいです。
相続税の申告期限に間に合わせようと急ぐあまり、本来の価格で売れなくなる可能性があります。
できるだけ高い価格で売りたい場合は、落ち着いて売却できる環境を整える必要があります。
さらに、不動産を売却すると不動産会社への仲介手数料や印紙税など、さまざまな手数料が発生するでしょう。
売却による利益には譲渡所得税もかかり、相続税に加えて別途支払う必要があります。
これにより、相続人が実際に分けられる金額が低くなる可能性があります。
ほかに、不動産を売却するには一時的に相続登記で名義人を相続人の誰かに変更しなければなりません。
相続人全員を所有者とする場合は大きな問題にはなりませんが、代表者1人を名義人として売却し代金を分配すると贈与になる可能性があります。
したがって、換価分割でも遺産分割協議書にその旨を明記し、不動産を売却してから分配することを記載する必要があります。
不動産の立地や条件によっては、そのまま売却するのが難しい場合もあるため注意しましょう。

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まとめ

不動産を相続するときは、現物分割、代償分割、換価分割の3つの分け方から分割方法を選びます。
不動産に住み続けたい方がいるときは代償分割、できるだけ平等に分割したいときは換価分割がおすすめです。
どの分け方にもメリットや注意点があるため、相続人同士でよく話し合って決めると良いでしょう。