住む予定のない空き家を所有し続けると、劣化が進み危険な状態になることがあります。
また、所有している不動産には毎年固定資産税がかかるため、金銭面にもリスクがあるでしょう。
そこで今回は、空き家の処分をお考えの方に向けて「更地にして売却」「そのまま売却」「譲渡する」の3パターンのメリット・デメリットを解説します。

空き家の処分方法①更地にして売却する

空き家を解体したうえで、更地にして売却することがあります。
更地にして売却した場合、どのようなメリット・デメリットがあるかチェックしてみましょう。

更地にして売却するのがおすすめのケース

住めないほど劣化が進んだ空き家が建っている場合、更地にしてから売却するのがおすすめです。
築22年以上の木造一戸建ては、法定耐用年数を超えていることから、中古住宅ではなく古家として扱われます。
古家は建物としての価値がなくなっていると判断されるため、古家付き土地は売れにくくなるのが一般的です。
また、住宅だけでなく店舗としての需要が見込める立地であれば、更地にしたほうが買い手がつきやすくなります。

更地にして売却するメリット

劣化が進んだ空き家があると見栄えが悪いですが、更地にしてしまえば見栄えが良くなることがメリットです。
更地にするか迷う場合には、室内の劣化具合とともに、見栄えを左右する外壁や屋根などの劣化もチェックしましょう。
また、劣化が進み入居前のリフォームなどが必要な空き家よりも、新たにマイホームを建築することを前提とした更地のほうが、多くの買い手が見つかるメリットがあります。
早期売却や有利な条件での売却を希望するならば、空き家を残すより解体するのがおすすめです。
さらに、空き家の売却では、契約不適合責任を負うことに注意しましょう。
契約不適合責任とは、空き家を売却し引き渡した後であっても、雨漏りなど契約書に記載がない建物の不具合について売主が責任を負うと定めたルールです。
空き家を解体し更地にしてしまえば、この契約不適合責任を負う必要がないことはメリットといえます。

更地にして売却するデメリット

不動産売却のために空き家の解体をおこなう場合、解体費用を負担するのは売主です。
そのため、解体費用として一定の資金を準備しなければならないことが、空き家を更地にして売却するデメリットです。
また、更地は住宅が建っている土地と比較して、維持費が高額になることに注意する必要があります。
具体的には、更地にしてしまうと、固定資産税が最大で6倍になることがデメリットです。
さらに、接道義務を満たさない土地など、再建築不可物件に該当する場合、更地では売却が困難になることがあります。
こうした土地では更地に新しいマイホームを建てられないことから、購入を希望する方が見つかりにくいことがデメリットです。

空き家の処分方法②そのまま売却する

空き家の売却で最初に考えたいのが、そのままの状態で売却することです。
そのままの売却には、どのようなメリット・デメリットがあるのか見てみましょう。

そのままで売却するのがおすすめのケース

比較的きれいな状態の空き家であれば、そのままで売却するのがおすすめです。
築年数が古いからといって解体するのではなく、そのままで住める状態かを判断してみましょう。
伝統的な古民家の場合には、あえて古さを楽しむために、そのままで購入する方があらわれるかもしれません。
また、新耐震基準を満たしている空き家は、空き家のなかでも買い手が見つかりやすくなります。
1981年以降に建てられた住宅は、新耐震基準を満たしていますので、築年数を基準に更地にするかどうかを考えてみても良いでしょう。

そのまま売却するメリット

空き家をそのままの状態で売却した場合、解体費用がかからないなど、売主の負担を最小にできることがメリットです。
とくに、立地条件に優れた物件だと、そのままの状態でも有利な取引が期待できます。
空き家を解体して更地にするならば、解体費用とともに解体工事の手配に手間がかかります。
空き家の解体は専門業者が進めますが、解体工事の業者探しから近隣への挨拶などは、売主自身が進めなければなりません。
また、空き家をそのまま売却すれば、固定資産税が増える心配がないことがメリットです。
元日時点で住宅がない更地の場合、固定資産税は大幅に高くなってしまいます。
しかし、空き家がある状態ならば、原則として固定資産税が増えることはありません。

そのまま売却するデメリット

空き家をそのままにして売り出した場合、買い手が見つかりにくくなることがデメリットです。
すぐに住める状態の中古住宅を探している方にとっては、劣化が進んだ空き家は購入対象になりません。
一方で、新築住宅の建築を考えている方だと、空き家を解体する手間がかかることから購入対象になりにくくなります。
したがって、中古住宅・新築住宅どちらの買主にとって魅力がないと判断された場合、売れ残るリスクが考えられます。
また、空き家が建ったまま売ると、建物の不具合が発覚しトラブルになりやすいです。
不動産売買契約では、買主が不利な状況になることを防ぐために、契約不適合責任があります。
契約書に記載がない不具合については、空き家の引き渡し後であっても、売主の責任で修繕などをおこなう必要があります。

空き家の処分方法③無償譲渡する

空き家を売却できない場合、無償譲渡することを考えてみましょう。
無償譲渡には、メリットだけでなくデメリットがあるため、実行前にチェックしてみてください。

無償譲渡とは

不動産の譲渡とは、所有権を受け渡す行為であり、売買や贈与などを指します。
このなかでも、金銭の授受をともなわない譲渡が無償譲渡です。
対価なしで不動産を無償譲渡する行為は、法的に贈与と呼ばれます。

無償譲渡がおすすめのケース

不動産の売却代金を手に入れるより、すぐに不動産を手放すことを重視していれば、無償譲渡がおすすめです。
具体的には、劣化が深刻な状態になり、自治体からの指導や勧告の対象となる特定空家になる可能性があれば、無償譲渡を考えてみましょう。
特定空家を所有し危険な状態を放置し続けると、50万円以下の過料の対象となったり強制的な解体の対象になったりします。
また、買い手が見つからない空き家を所有している方のなかで、固定資産税やメンテナンス費用の負担をしたくない方は、無償譲渡がおすすめです。

無償譲渡のメリット

無償で不動産を手放す場合、買主が見つかりやすくなることがメリットです。
無償譲渡であれば、不便な立地や使いにくい土地であっても、比較的買い手候補が集まりやすくなります。
また、空き家の解体費用などについて、自治体が補助金を設けている場合があります。
自治体によって補助金の有無や具体的な条件が違いますので、空き家がある場所のルールを確認してみましょう。

無償譲渡のデメリット

買主にとって金銭的な負担が少ない無償譲渡ですが、手続きが複雑となり面倒と思われやすいことはデメリットです。
有償での売買であれば、仲介を担当する不動産会社による丁寧なサポートを受けられます。
しかし、無償譲渡は原則として個人間でのやり取りとなるため、複雑な契約や不動産登記を自力でおこなわなければなりません。
自力での手続きが困難な場合には、別途司法書士などに依頼する必要があります。
また、不動産の代金は0円だとしても、贈与税がかかることはデメリットです。
空き家の無償譲渡は、土地と住宅2つの贈与に該当し、譲渡益が年間110万円以上だと贈与税を納めることになります。

まとめ

空き家を更地にして売却すれば買主が見つかりやすくなりますが、解体費用がかかることはデメリットです。
空き家をそのまま売却するならば費用と手間がかからないものの、買主が見つかりにくくなります。
売却が困難な場合には無償譲渡がおすすめですが、買主が見つかりやすい一方で、贈与税がかかる場合があります。