リースバックは、まとまった資金が必要だけれど住み慣れた家を手放したくない方に選ばれている方法です。
しかし、買取価格や毎月の家賃を事前に把握していないと、後から「こんなはずじゃなかった」と後悔することもあります。
本記事では、リースバックの買取価格と家賃の関係を解説し、できるだけ有利な条件で契約するためのポイントをご紹介します。

リースバックとは？買取価格の相場はいくら？

急にまとまった資金が必要になったとき、不動産の売却を検討する方は少なくありません。
しかし、「今の家を手放したくない」「子どもの学区を変えたくない」といった理由から、売却をためらうケースも多いものです。
そのような場合に便利なのがリースバックですが、買取価格は市場価格よりも低くなる傾向があり、相場を理解しておかないと想定より手元資金が少なくなる可能性もあります。
まずはリースバックの概要を理解し、次に買取価格の相場について見ていきましょう。

リースバックの仕組み

リースバックとは、自宅などの不動産を一度売却し、その後も同じ家に賃貸として住み続けられる仕組みです。
具体的には、次の流れでおこなわれます。

●自宅をリースバック業者に売却して資金を得る
●売却後はその物件を賃貸して家賃を支払いながら住み続ける

所有権は買主に移るものの、住み慣れた家から引っ越す必要がなく、資金を確保しつつ生活環境を維持できるのが特徴です。

リースバックによる買取価格の相場

リースバックの買取価格は、一般的な不動産仲介市場価格のおよそ70%～80%程度が相場とされています。
これはリースバック業者が利益を確保するため、また将来的な価格下落リスクや維持管理費を考慮する必要があるためです。
そう聞くと売主側が損をするように感じますが、買取価格を抑えることで得られるメリットもあります。
買取価格が低いと、買い戻しの負担を軽減できるだけでなく、月々の家賃を低く設定できる可能性もあります。

地域によって相場に差がある

リースバックの買取価格は、一般的な不動産売却価格と比べるとやや低めになることが多いですが、地域によっても差があります。
貸主となる不動産会社や投資家は、借主が家賃を支払えなくなるリスクに備え、物件を売却しやすい状況であることを重視します。
そのため、取引が活発で人気のある都市圏や主要エリアでは買取価格が高く、地方では低くなるのが一般的です。
また築年数によっても買取価格は変動し、リースバックにおいては築年数が古いほうが有利になる場合があります。
築年数が浅い物件に比べて、将来的な市場価格の下落リスクが低く、貸主の負担が少なくなるからです。
ただし、築年数が古い場合は物件の状態が悪いと買取価格が下がるため、物件の状態も重視されると考えておきましょう。

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リースバックの買取価格と家賃の関係は？

リースバックの買取価格を上げると、家賃が高くなる場合があります。
そのため、リースバック後の生活も考慮したうえで、バランスのとれた価格を設定することが大切です。
ここからは、リースバックの家賃相場とあわせて、買取価格と家賃の関係について解説します。

買取価格と家賃の関係

リースバックの家賃は、通常の賃貸物件とは算定方法が異なり、物件の買取価格を基準に設定されます。
そのため、同じ広さや立地条件の一般的な賃貸物件と比べると、やや高めになる傾向があります。
目安としては、年間の家賃が買取価格の約10％程度とされており、たとえば2,000万円の物件であれば年間家賃はおおむね200万円前後（月額だと約16万円）です。
数字だけ見ると高く感じますが、住宅ローンの返済と比べると負担が下がるケースも少なくありません。
ローンの残債が多い場合や返済期間が長期にわたる場合でも、リースバックを利用することで、まとまった資金を得つつ月々の生活費負担を調整できるメリットがあります。
とはいえ、月々の家賃は通常の賃貸物件より高くなる傾向があるため、長期的な支払い負担を考慮して契約を検討することが大切です。

利回りから考えるリースバックの家賃

リースバックの家賃は周辺の賃貸相場ではなく、買取価格に対する期待利回りを基準に計算されます。
期待利回りとは、不動産などの投資対象を取得するために投じた資本（不動産価格）に対して、1年あたりに期待される純収益（家賃収入などの利益）の割合を示す指標です。
一般的にリースバックでは、期待利回りを7〜13％程度に設定するケースが多く、年間の賃料は「買取価格×期待利回り」で求めます。
たとえば買取価格が1,000万円なら月額家賃は約8.3万円、2,000万円なら約16.7万円、3,000万円だと約25万円、4,000万円では約33.3万円です。
このように、家賃は物件の価値に比例して高くなるため、周辺の賃貸相場より割高になる傾向があります。
リースバックを検討する際は、家賃と契約期間のバランス、将来的に住み続けるかどうかをよく考えることが重要です。

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リースバックの買取価格を上げる方法は？

リースバックでは、まず仮査定をおこない、その後現地調査を経て本査定を実施します。
最終的な買取価格は本査定の結果をもとに決定されます。
もし提示された価格に納得できない場合は、次のような対応を検討すると良いでしょう。

買取価格の根拠を聞いたうえで交渉する

提示された買取価格に納得できない場合は、そのまま契約するのではなく、まずは理由を確認することが大切です。
リースバック事業者に直接問い合わせて「なぜこの価格になったのか」を具体的に聞いてみましょう。
査定額は、建物の状態や周辺の市場価格、将来的な収益性など、さまざまな要素をもとに算出されています。
「外壁や屋根の劣化が進んでいたから査定額が低くなった」など、根拠を聞くことで価格に納得できる場合も少なくありません。
もしそれでも価格に満足できない場合は、交渉するのも一つの方法です。
「もう少し高くならないか」「この金額なら契約したい」など、具体的な希望を伝えることで、事業者が再検討してくれるケースもあります。
納得のいく価格でリースバックを成立させるためには、査定の根拠を理解し、必要に応じて交渉や相見積もりを活用することが重要です。

希望する買取価格をリースバック事業者に伝える

希望する買取価格がある場合は、査定の段階でリースバック事業者にしっかり伝えておくことが重要です。
リースバックでは、買取価格がそのまま家賃の計算にも反映されるため、事業者は必ずしも買取価格の「上限」を提示しているわけではありません。
買取価格を高く設定すれば家賃も上がるため、事業者は利用者が無理なく支払えるかどうかも考慮して金額を決定します。
しかし、利用者が「高値で売却したいのか」「家賃を抑えたいのか」といった希望までは事業者にはわかりません。
買取価格を重視するのか、毎月の家賃負担を重視するのかを事前に明確に伝えることで、条件を調整してもらえる可能性があります。
希望条件をきちんと共有しておけば、より納得のいく買取価格と家賃でリースバック契約を結びやすくなるでしょう。

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まとめ

リースバックは、自宅を売却して資金を得つつ賃貸として住み続けられる仕組みです。
買取価格は市場価格の70〜80％程度とやや低めで、価格が高いほど家賃も上がります。
契約前には買取価格の根拠を確認し、納得できなければ交渉を検討しましょう。
希望の買取価格や家賃の優先度を事前に伝えることで、より納得感のある条件で契約しやすくなります。
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