住宅ローンの支払いが難しくなり、任意売却を検討している方の中には、税金がかかるのか疑問に思っている方もいるでしょう。
任意売却をスムーズに進めるには、任意売却にかかる税金をきちんと理解しておくことが大切です。
本記事では、任意売却にかかる税金や税金滞納時の売却について解説します。

任意売却に税金はかかるのか

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合、自宅を売却して住宅ローンを返済する方法であり、通常の不動産売却と同様に税金が課されます。
任意売却によりかかる税金は、以下の通りです。

●譲渡所得税
●印紙税
●登録免許税
●消費税

譲渡所得税は、所得税・復興特別所得税・住民税の総称であり、不動産の売却益によって支払いが必要となる場合があります。
印紙税は、不動産売買契約書に貼り付ける収入印紙の購入により納める税金であり、税額は契約金額に比例しているため、売却価格が上がると印紙税も上がります。
登録免許税は、不動産の売却時に抵当権設定登記を抹消するのにかかる税金であり、土地と建物を売却する場合はそれぞれ登録免許税が必要です。
不動産一件あたりにかかる、抵当権抹消の登録免許税は1,000円ですが、これにくわえて、司法書士への依頼料が数万円程度必要です。
消費税は、任意売却をする不動産の所有者が個人か法人かによって取り扱いが異なり、個人が所有する任意売却では消費税の支払いは発生しません。
ただし、司法書士への報酬や仲介手数料などの諸費用には、消費税が課税されるほか、貸アパートなど収益物件の売却については消費税の課税対象となります。
任意売却における仲介手数料の計算方法は、宅建業法で定められており、以下の計算式で求められます。
仲介手数料=（成功報酬【売却代金】×3%+6万円）×消費税率
法人が所有する不動産の任意売却では、売却代金に消費税がかかりますが、土地と建物を同時に売却する場合は建物価格にのみ消費税がかかります。
土地に関しては、消費税法で消費税がかからないと定められていますが、事業用として使われている土地は個人・法人のどちらの所有であっても消費税の課税対象です。
任意売却の購入者に消費税がかかるのは、売主が課税事業者の場合のみであり、個人が売主で収益物件でなければ消費税はかかりません。

任意売却に譲渡所得税はかかるのか

譲渡所得は、売却価格から諸費用と特別控除額を差し引いた金額です。
不動産売却において、譲渡所得税がかかると解説しましたが、任意売却では譲渡所得税がかからないケースが多く見られます。
譲渡所得税は譲渡所得（売却益）に対して課されますが、任意売却では売却益が出ないか、3,000万円の特別控除を利用しているか、いずれかのケースがほとんどであるためです。
自宅の売却には、3,000万円まで控除を受けられる制度があり、自宅を3,000万円以下で売却するのであれば、任意売却でなくとも譲渡所得税はかからないのです。
任意売却により不動産を売却する場合は、売却益が発生しないケースが多く、売却代金よりも住宅ローン残債が多くなることも珍しくありません。
任意売却により不動産を売却する場合は、売却益が発生しないケースが多く、売却代金よりも住宅ローン残債が多くなることも珍しくありません。
ただし、住民票を置いているだけでなく、生活の実態があったことが条件です。
任意売却であっても、譲渡所得税が課税されるのは、以下の3つの条件を全て満たす場合です。

●不動産を取得した当時の費用が不明である（書類の紛失・相続などによる）
●売却代金で住宅ローンが完済可能である（もしくは3,000万円以上で売却できた）
●任意売却した不動産が自宅ではない

不動産の取得費用が分からないと、購入費用を控除できないため、売却金額の5%を購入費用としてみなします。
住宅ローンが完済できると、強制換価の特例が適用されないため、譲渡所得税の課税対象となります。
なお、3,000万円の特別控除が適用されるのは自宅の売却のみであり、自宅ではない不動産の任意売却では譲渡所得税の納税が必要です。
また、印紙税は不動産売買契約書に必須となる税金であり、譲渡所得税がかからない場合でも印紙税は必ず支払わなくてはいけません。
ただし、印紙税の支払いが難しい場合は、売却代金から費用を捻出するケースもあるため、債権者との交渉が必要です。

税金を滞納していても任意売却できるのか

不動産の所有により発生する固定資産税や住民税などの税金を滞納していても、任意売却の手続きは可能です。
ただし、滞納額が大きく不動産を差し押さえられている場合は、差し押さえを解除しなくてはならないため、誠意を持って行政と交渉する必要があります。
税金の延滞が続き、滞納額が高額になっていたり、行政への対応が誠実でなかったりすると、話し合いができない場合もあると理解しておきましょう。
また、税金以外に多額の債務を抱えているケースも、任意売却そのものが認められない可能性が高まります。
任意売却により得た代金は、住宅ローンの返済に充てますが、債権者との交渉内容によっては税金の支払いを売却代金から捻出できるケースもあります。
税金をどのように捻出するか・売却代金で賄えなかったローン残債の支払いをどうするのかなど、住宅ローンを契約している金融機関としっかり話し合うことが大切です。
任意売却も認められない場合、自己破産を視野に入れる方もいるでしょう。
しかし、自己破産によって税金の支払い義務がなくなることはありません。
自己破産を検討する前に、任意売却をうまく進める計画を立てることが大切です。
任意売却がスムーズに進まないと、競売により不動産が強制的に売却され、市場価格よりも売却価格が大幅に低くなってしまいます。
また、売却代金から引っ越し費用を捻出することもできず、費用面でさらに苦しい思いをするでしょう。
競売を避けるには、競売の開札日までに売却を成立させる手続きが必要ですが、任意売却が成立するまでには3か月から4か月程度時間がかかります。
税金や住宅ローンの滞納があっても、任意売却を成功させるには、早めの相談が最も重要です。
とくに、差押予告書もしくは公害予告通知書が届いた場合、早急に相談しなくてはいけません。
具体的には、住宅ローンの滞納が3か月から6か月程度続いた場合に、不動産会社や金融機関と話し合うことが大切です。
この期間に入ると、住宅ローンを分割返済する権利が失われ、住宅ローンの残債を一括返済しなくてはいけなくなります。
さらに滞納が続くと、競売の手続きが進むため、住宅ローンの滞納が3か月続いたら早めに相談しましょう。
任意売却を検討する前に、住宅ローンや税金などの支払いが難しいと感じた場合も、できるだけ早く相談しておくと安心です。

まとめ

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合、自宅を売却してローンを返済する方法であり、通常の不動産売却と同じように、譲渡所得税・印紙税・登録免許税・消費税がかかります。
任意売却では、売却益が出ない（もしくは3,000万円の特別控除に該当する）場合は譲渡所得税がかからないほか、強制換価の特例に該当する場合も所得税が非課税となります。
固定資産税や住民税などの税金を滞納していても、任意売却はできるものの、差し押さえの解除や行政への誠実な対応が必要となるため、任意売却を検討する際は早めに相談しましょう。