所有している不動産が競売にかけられそうな場合、任意売却を検討される方は少なくありません。
任意売却は競売よりもメリットが大きく、資金繰りに困っている方にとっては大きな支えとなるものです。
しかし任意売却は必ずしも実行できるわけではなく、結果的に競売にかけられてしまうケースもあります。
今回は任意売却の仕組みや実行できないケース、任意売却ができないとどうなるのかを解説します。

できないとどうなる？任意売却とは？

住宅ローンの返済ができなくなると、自宅は競売にかけられてしまいます。
競売を避けるための方法として任意売却がありますが、両者は何が異なるのでしょうか。
まずは、任意売却の仕組みと競売との違いについて解説します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンが残った状態で、金融機関から許可を得て不動産を売却することです。
本来、住宅ローンが残った状態では不動産を売却できず、売却するにはローンを完済する必要があります。
住宅ローンを組んで購入した不動産には、金融機関によって「抵当権」が設定されるためです。
抵当権とは、債務者が返済不能になった際に、金融機関が対象の物件を売却して融資したお金を回収する権利です。
抵当権が設定されたままでは不動産を売却できないので、ローンを完済して抵当権抹消手続きを行う必要があります。
任意売却の場合は、金融機関から許可を得られれば、ローンを完済しなくても不動産を売却することが可能です。
任意売却によって得られるお金は住宅ローンの返済に充てられますが、場合によっては手元にお金が残るケースもあります。
反対に任意売却後も債務が残ってしまう場合は、債権者と話し合って返済額を取り決める必要があります。

競売との違いとは

競売とは、債務者がローンを返済できなくなった場合に、担保にしていた不動産を強制的に売却する法的手段です。
先述した「抵当権」を債権者が行使し、不動産の売却代金から融資したお金を回収する手続きと考えると良いでしょう。
裁判所が申立てを受理すると競売が開始され、最高価格を申し出た方が不動産を取得することになります。
競売物件は相場よりも低い価格で取引され、仲介で売却した場合の7〜8割程度になるケースが一般的です。
また所有者の意思に関係なく引き渡し日などが決められることから、精神的な負担も大きいと言えるでしょう。
一方で任意売却は、競売のように強制的に売却されるわけではなく、債権者から許可を貰う以外は通常の不動産売却とほぼ同じです。
売却価格も市場相場と同程度で売り出すことができ、引き渡し日についても、ある程度は所有者の意見を反映してもらえます。

任意売却ができないケースとは？

競売に比べるとメリットの多い任意売却ですが、必ずしも実行できるわけではありません。
ここからは、任意売却ができないケースについて解説します。

金融機関から合意が得られない

債権者である金融機関から合意が得られないと、任意売却は実行できません。
金融機関が任意売却に反対するケースとしては、主に以下の3つが挙げられます。

●任意売却後も残債が多いと予想される
●金銭消費貸借契約を締結してから日が浅い
●契約書に任意売却は認めない旨の記載がある

ローンを組んで間もないなど、任意売却をしても残債が多く残ると判断される場合、合意してもらえない可能性があります。
任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった場合にやむを得ず選択する方法です。
金融機関にとってはリスクを伴うため、売却後も多額の残債が生じるのであれば避けたいと考えるでしょう。
また、契約書に「任意売却は認めない」といった記載がある場合も、任意売却は実行できません。
金融機関のなかには、そもそも任意売却を認めないとするところもあります。
その場合は原則として任意売却ができないため、事前に金銭消費貸借契約書を確認しておくことをおすすめします。

共有者から許可を得られない

対象の不動産が共有名義になっている場合は、共有者全員の許可が必要です。
共有名義とは、1つの不動産に複数の所有者がいる状態をいいます。
共有者が配偶者や親族であれば、比較的意見をまとめやすいかもしれません。
しかし親族以外で共有している場合や共有者の数が多い場合は、意見が一致せず話し合いが難航する恐れがあります。
誰か1人でも反対する方がいれば任意売却はできないため、全員が納得するまで話し合う必要があります。

物件自体に問題がある

物件そのものに問題があり、任意売却ができないケースもあります。
たとえば増築によって容積率がオーバーしてしまい、建築基準法に違反している場合などです。
このような物件は買主が融資を受けにくいため、任意売却を認めてもらえない可能性があります。

十分な売却活動が行えない

任意売却は通常の売却と同じような流れで手続きを進めていきます。
売却活動を行う際は物件の情報を公開し、購入希望者が現れたら内覧をするのが基本です。
とくに内覧は買主にとって重要な機会であり、「内覧ができないなら別の物件を探す」という買主も少なくありません。
十分な売却活動が行えないと、なかなか買主が見つからず、結果的に競売にかけられてしまう可能性があります。

任意売却できないと最終的にどうなる？

任意売却ができないと、自宅は競売にかけられ、強制的に売却されてしまいます。
ここからは、自宅が競売にかけられてしまった場合、具体的にどうなるのかを解説します。

競売にかけられて安い価格で買い叩かれてしまう

任意売却の手続きをおこなう時点で、すでに競売の一歩手前です。
金融機関は競売の手続きがおこなえるよう準備しており、債権者から申し立てを受けると競売を開始します。
競売物件の情報はインターネットで公開され、どなたでも自由に閲覧することが可能です。
もし近所の方や知人が競売物件に興味がある場合、自宅が競売にかけられていることを知られてしまうかもしれません。
また、競売での取引価格は相場の7〜8割程度になることが多く、競売後も多額の債務が残る可能性があります。
任意売却であれば、債務が残っても交渉次第で支払い額を調整できますが、競売では一括返済が原則です。

競売後の残債を支払えない場合は自己破産になる

残った債務を一括返済できない場合は、自己破産を検討することになります。
住宅ローンの返済が困難で競売になっているわけですから、一括返済ができる方はほとんどいないでしょう。
自己破産とは、裁判所に申立をして債務の免除を受ける手続きのことで、受理されれば残った債務を返済しなくて済みます。
その代わり個人で所有している財産（車や預貯金など）は、ごく一部の財産を除いてすべて手放さなければなりません。
車がないと不便な地方などの場合、車を処分することで今後の生活に大きな支障をきたす可能性もあります。
また自己破産をしても税金の支払義務は免除されないため、市民税や住民税、固定資産税などは支払わなければなりません。
税金を滞納すると追加の延滞税・延滞金が発生し、最終的には財産が差し押さえられる可能性があるので注意が必要です。

まとめ

住宅ローンの返済が難しい場合でも、金融機関から許可を得られれば、任意売却によって物件を手放すことができます。
しかし任意売却は必ずできるわけではなく、融資を受けてまだ間もないなど、状況によっては金融機関から拒否されることもあります。
早めに金融機関と交渉の場を設けて十分に話し合いが行えるよう、任意売却を検討し始めたら早めに不動産会社にご相談ください。