親が高齢になり、用途がなくなった空き家を子どもが売却するケースがあります。
本人が売却活動をおこなう場合と、子どもがおこなう場合では手続きに違いがあるため、注意が必要です。
そこで今回は、親名義の空き家を売却する方法と注意点、認知症のケースについても解説します。

親名義の空き家を売却する方法は？

親名義の空き家を売却する方法は主に「相続による売却」「贈与による売却」「代理による売却」の3種類です。
それぞれの方法や流れについて解説します。

相続による売却

売却方法のひとつとして、親の死後に相続して子どもが所有者として売る方法があります。
不動産の所有者が死亡した後、遺言書の内容もしくは遺産分割協議によって相続人が決まります。
不動産を相続することが決まった方は、法務局で相続登記の申請が必要です。
遺産の相続時は、相続税を支払う必要があります。
相続登記を終えて不動産が自分の所有物となった場合は、一般的な売却活動に進めます。

贈与による売却

親の生前に空き家を贈与してもらい、売却する方法があります。
相続と同様、贈与の場合も売却の前にまず所有権移転登記をする必要があります。
名義を変更した後は、自分の所有物として一般的な売却が可能です。
生前の贈与では高額な贈与税がかかる点に注意しましょう。
親が不動産を売却した後で現金を贈与してもらう方法もありますが、固定資産税評価額の計算方法では売却前に贈与を受けたほうが贈与税が少ないケースが多いです。
ただし、子どもがマイホームを取得するための資金を受け取った場合の「住宅取得等資金贈与の非課税制度」などもあるため、条件に応じてどちらがお得になるか計算することがおすすめです。

代理人による売却

親の生前に名義を変えずに売却する場合は、代理人として売却する方法を選択します。
代理人になるためには、親本人の記名押印がある委任状が必要です。
不動産会社に売却活動を依頼する場合は、委任状を持参し、親の代理人である旨を伝える必要があります。
委任状の作成を不動産会社に代行してもらえるケースもあります。
代理人により売却する方法は、親の判断能力が健全な場合に限り可能な方法です。
代理人を通す場合でも、不動産会社、司法書士などにより必ず本人確認がおこなわれます。
認知症などにより、判断能力が失われている場合は本人の意思が確認できないため、別の方法を選択する必要があります。

親が認知症の状態で親名義の空き家を売却する方法

親が認知症の場合は、成年後見制度による売却が必要です。
成年後見制度には「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。
ここでは、成年後見制度の概要と、2種類の制度の違いについて解説します。

成年後見制度の概要

成年後見制度とは、認知症や障がいなどの理由で判断能力が低下した方を保護する制度です。
成年後見人は、本人の保護・支援が目的の場合に限り、不動産の売却を代理でおこなえます。
たとえば、本人の介護・看護費用の捻出のために不動産の売却が必要などの理由が挙げられます。
悪意のある人に騙され、不利な契約や取引をしないよう守ることも、成年後見人制度の目的です。

任意後見制度について

任意後見制度とは、判断能力があるうちに本人により後見人を選んでおく制度です。
委託する内容についての契約を公正証書に残し、任意後見契約を結びます。
任意後見契約は本人の意思を反映させ、財産の管理や処分について自由な内容が決められるメリットがあります。
親名義の空き家についても、あらかじめ扱いを親本人が決めておけば、後に認知症になった場合にも手続きがスムーズです。
任意後見契約は本人が認知症になり、判断能力を失った後は選択できない点に注意が必要です。
また、任意後見制度を利用して空き家の売却を始める場合は、まず家庭裁判所に任意後見の申し立てをする必要があります。

法定後見制度について

法定後見制度とは、家庭裁判所が本人の判断能力に応じて後見人を選ぶ制度です。
認知症などにより判断能力が低下した後で後見人を選び、本人の意思は反映されない点が任意後見制度との違いです。
家庭裁判所に成年後見人の申し立てをおこない、選任されると土地の登記事項証明書の発行ができ、不動産会社と売買契約が結べます。
その後は、後見人として空き家の売買活動が可能です。
ただし、近年では勝手に財産を使い込むなどの不正を避けるため、親族が法定後見人に選出されるケースは少なくなっています。
また、不動産の売却についても家庭裁判所の許可が必要であり、許可がないと売主が決まっても売買契約は無効になります。
このように、認知症になってから親名義の空き家を売却しようとすると、さまざまな困難が伴うため注意が必要です。
可能であれば、認知症になる前に親名義の空き家の売却を済ませておくか、任意後見契約を結んでおくことがおすすめです。

親名義の空き家を売却する場合の注意点

親名義の空き家を売却する場合の注意点は、大まかに3つあります。

境界線

親名義の空き家を売却する前に、境界線の問題を解決しておくことは大切です。
古い家の場合、隣地との境界線が明確でないケースが多いです。
境界線が不明確なまま売却すると、売却後に隣地の所有者とトラブルが起こる可能性があります。
また、敷地が明確でない土地は買主が付きにくいリスクもあります。
境界線を明確にするには、土地家屋調査士への依頼が必要です。
調査には一定の時間がかかるため、売却活動を始める前に早めに準備しておきましょう。

契約不適合者責任

親名義の空き家の売却後に、契約不適合者責任を負わないようにすることが大切です。
契約不適合責任とは、家の状態が契約内容を満たしていない場合に売主に問われる責任です。
契約書に明記していなかった水漏れやシロアリなどの瑕疵が売却後に発見され、契約不適合責任が問われるケースがあります。
親名義の空き家を売る場合、子どもは家の状態をよく把握していないケースが多く、瑕疵の見落としが生じがちです。
契約不適合責任を負うと、補修費用の支払いを求められたり、損害賠償請求を受けたりするリスクがあります。
リスクを避けるためには、売却前に家の状態を正確に把握し、瑕疵を隠さずに買主や不動産会社に伝えることが大切です。

税負担

親名義の空き家を売却する場合、方法や時期によって税負担が異なります。
空き家が老朽化が著しく、再活用が難しい場合は、更地にしたほうが売れやすくなる可能性があります。
ただし、更地にすると固定資産税や都市計画税などの税金の負担が増える点に注意が必要です。
また、生前に贈与を受けて売却すると手続きは他の方法よりも簡単ですが、贈与税の負担が大きくなります。
親の死後に相続を受けると、相続税は控除制度が多いため、税額の負担は少なくなります。
一方で、相続を選択した場合、相続人同士で誰が不動産を相続するかに関するトラブルが起きる可能性も考えられるでしょう。
親名義の空き家を売却する場合は、税負担とその他の負担を比較考慮したうえで、自分の状況に適した方法を選ぶことがおすすめです。

まとめ

親名義の空き家を売却する方法は主に、贈与と相続、代理人による売却の3つの方法があります。
親が認知症になり判断能力を失った場合には、成人後見人制度を利用することが必要です。
親名義の空き家を売却する場合の注意点には、境界線や契約不適合者責任、税負担などが挙げられます。