住宅ローンは長期で返済をおこなうため、何らかの事情で支払えなくなるケースがよくあります。
もし住宅ローンが返済不可になってしまったらどう対処すれば良いのか、お困りの方も少なくないでしょう。
今回は、住宅ローンが返済不可のときに知っておきたい対処法や競売までの流れ、任意売却のメリットをご紹介します。

住宅ローンが返済不可のときに知っておきたい対処法とは

住宅ローンが返済不可になる理由は、会社の倒産や病気など債務者の事情によってさまざまです。
契約時に無理なプランを組んでいるケースも多く、途中で返済不可となってしまう可能性があるので注意しなければなりません。
住宅金融支援機構の調査によると、2021年度におけるリスク管理債権の割合は全体の3.17％です。
つまり、100人のうち約3人は住宅ローンの返済を怠っています。
この事実は他人事ではないため、住宅ローンが返済不可となる前に対処法を知っておく必要があるでしょう。
住宅ローンが返済不可になったときの対処法には、以下の3つがあります。

対処法①金融機関に相談する

住宅ローンが返済不可となったら、まず契約している金融機関に条件変更の相談をしましょう。
条件変更とは一時的に返済期限や金額を交渉するもので、滞納とは異なります。
返済スケジュールを緩和できれば、毎月の負担も軽減できるはずです。
ただし、条件変更には正当な理由が必要になり、金融機関の承諾を得なければなりません。
病気での療養や介護による一時的な収入減など、金融機関を納得させられる理由が必要になるので、事前に要件を確認しておきましょう。

対処法②家計を見直す

住宅ローンが返済不可となったら、家計を見直す必要があります。
無駄な出費がないか、住宅ローンの返済が重過ぎてないか見直してみましょう。
家計を見直したうえで返済不可なら、金利の低い金融機関に借り換えるのもおすすめです。

対処法③保険の範囲をチェックする

一般的に、住宅ローンを組むときには団体信用生命保険に加入します。
契約内容によっては疾病時に住宅ローン残債が保障されるケースもあり、返済負担が軽減可能です。
なかには入院一時金の給付もおこなっているので、契約しているプランの保障内容を確認してみましょう。
保険が下りる可能性も高い疾病は、ガンや脳卒中・急性心筋梗塞などです。
保障される病気の種類や金額は契約内容によって異なるため、契約者が忘れているなら改めてチェックする必要があります。

住宅ローンが返済不可のときに知っておきたい競売までの流れ

住宅ローンを滞納したからといって、すぐに不動産が競売にかけられるわけではありません。
競売強制執行の流れは以下のとおりで、その期間は14～18か月ほどです。
どのような流れで不動産が競売にかけられるのか事前に確認しておけば、直前で慌てる心配もないでしょう。

競売開始は滞納から7～8か月

住宅ローンが返済不可となったら、まず3か月程度で自宅に督促状・催告書が届きます。
それでも支払いに応じなかったときは、金融機関から保証会社へ住宅ローンの一括請求をおこなうのが原則です。
一括請求は滞納が6か月程度続いたケースで起こりますが、保証会社が残債を立て替えたときには保証会社から契約者に返済を要求します。
その後、保証会社が住宅ローン債務者へ不動産競売の申し立てをおこなうのが一般的な流れとなっているので、あらかじめ基本的な段取りを押さえておきましょう。
競売の申し立て準備から1～2か月程度で裁判所から競売開始決定が届きます。

開札は競売の開始決定から5～7か月

競売の開始決定通知が届いたら、執行官の現況調査や入札期間の通知を経て、入札・開札へと進みます。
開札ではもっとも高い金額を入札した方が発表されるため、これ以降、競売の取り下げが難しくなるでしょう。
競売の開始決定から開札までの流れは裁判状況にもよりますが、おおむね5〜7か月ほどかかります。

強制退去は開札から2〜3か月

開札して落札者が決まると、数日で売却許可決定がなされます。
その後、1か月以内に落札者が代金を支払い、不動産が移転されるのです。
この時点で自宅の所有権はなくなるため、そのまま居座っていると不法占拠となり、いずれ罰則が科せられます。
期間が来るまでならそのまま居座っていても強制退去とはなりませんが、2か月ほどで強制執行がなされ家を追い出されてしまうでしょう。
落札者が強制執行を申し立ててから1か月前後で執行官が訪問し、強制執行日を予告するのが一般的な流れです。
強制執行日に留守だと、鍵を勝手に変えられ、帰宅しても家に入れなくなってしまいます。
家財道具も一式運び出されますが、その後1か月は保管されるので、必要なものがある方は裁判所に出向きましょう。
期間内に所有者が持っていかなければ、家財道具一式は処分されてしまうので注意が必要です。

住宅ローンが返済不可のときに知っておきたい任意売却とは

住宅ローンをすでに滞納しているなら、任意売却を検討する必要があります。
自宅を競売にかけられてしまうと、自宅を失うどころか利益もほとんど入ってきません。
競売後にはローン残債の支払いも残ってしまうため、自己破産の事態に陥らないよう早めに対処しておくのが重要です。
以下で、任意売却とはどのようなものか、制度の概要や主なメリットを確認してみましょう。

任意売却の概要

任意売却とは、金融機関の合意を得てローン残債がある家を売却する方法です。
原則として住宅ローンを利用した家には、その不動産を担保する「抵当権」が設定されています。
住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ売却ができませんが、売却益がローン残債を下回っている「オーバーローン」の状態ではそれが困難です。
そのようなときに任意売却をおこない、市場に近い形で不動産を売却します。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは、競売より高値で売れる可能性が高いことです。
競売では市場価格の6〜7割ほどに落ち着きますが、任意売却なら市場に近い金額で売却ができます。
より高い利益を得たい方は、競売にかけられるのを待つより任意売却を選択したほうが条件の良い売却がおこなえるでしょう。
また、分割返済の交渉ができるのも任意売却のメリットです。
競売では一括返済を要求されるのが一般的で、多くのケースで自己破産の手続きに進んでしまいます。
任意売却をおこなえば、分割でローン残債が支払えるため、債務者の負担も軽減できるでしょう。

任意売却を成功させるポイントとは

任意売却を成功させるためには、できる限り早く準備を整えることがポイントです。
競売の入札が始まってしまえば、任意売却はおこなえません。
そのため、競売開始決定通知が届く前に任意売却の手続きを進める必要があります。
弊社なら任意売却に関しても豊富な知識があり、気軽に売却の相談が可能です。
住宅ローンが返済不可になって対応に困っている方は、一度相談にお越しください。
任意売却は競売入札の2日前までがリミットになっているので、早めに対処することをおすすめします。

まとめ

住宅ローンが返済不可になったら、まず契約している金融機関に相談し、契約プランや家計を見直しましょう。
不動産の競売がおこなわれるのは滞納してから7～8か月後で、その間に督促状や催告書が届きます。
自宅が競売にかけられる前なら、金融機関の合意を得て不動産を売却する「任意売却」も対処法のひとつです。