離婚時に大きな問題の一つとなるのが、「自宅などの不動産をどうするか」という点です。
夫婦のどちらかが住み続ける方法もありますが、離婚後のトラブルを避けるためには、不動産を売却するのがおすすめです。
そこで今回は、離婚時に不動産を売却する際の注意点について分かりやすく解説します。

離婚時の不動産売却の注意点①：タイミング

離婚時に家を手放すことはよくありますが、売却のタイミングは多くの方にとって悩みの種です。
離婚前に売ると、離婚後のトラブルや手続きの負担を軽減できます。
一方で、離婚後の売却は、家を高値で売れる可能性が高まるかもしれません。
そのため、離婚前に売却計画を立てることで、スムーズな手続きが期待できます。
最適なタイミングを見極め、冷静に判断することが重要です。
まずは、離婚前後の不動産売却のメリットや特徴を理解しましょう。

離婚前に不動産売却する場合のメリット

離婚前に不動産を売却することで、離婚後に発生しがちなトラブルや手続きの手間を避けることができます。
不動産売却には時間がかかるため、離婚後に問題が生じると、その後も長期間にわたり元配偶者と連絡を取り続ける必要が出てきます。
このような無用なストレスを避けるためには、離婚前に協議して不動産を売却することが効果的です。
離婚前の売却が向いている方
離婚前に不動産を売却するのは、時間に余裕があり、離婚を急がない方に向いています。
売却には3〜6ヶ月かかるため、離婚後のトラブルや元配偶者とのやりとりを避けたい場合に有効です。
離婚前なら協議も進めやすく、スムーズに手続きを進めることができます。

離婚後に不動産売却する場合のメリット

一方、離婚後に不動産を売却するメリットとして、不動産を理想の価格で売却できる可能性が高まる点が挙げられます。
離婚前は、親権や財産分与、引っ越しなど、多くの事柄に追われがちですが、離婚後であれば不動産売却に集中できるため、売却価格を引き上げる余地があるのです。
離婚後の売却が向いている方
離婚を早く成立させたい方は、離婚後に不動産を売却するのが最適です。
売却には数ヶ月かかるため、早期に進めたい場合に現実的です。
また、より高値で売却したい方にもこのタイミングが向いています。
離婚後は売却に専念でき、理想の価格での成約が期待できます。

離婚時の不動産売却の注意点②：オーバーローン

離婚時に不動産を売却したい場合、住宅ローンが残っているかどうかが重要な判断材料になります。
まず、ローンの残債額と不動産の売却価格を確認することが必要です。
残債は金融機関から送られてくる残高証明書で確認でき、売却価格は不動産会社に査定を依頼して把握します。
これらの情報をもとに、ローンの状況が「アンダーローン」か「オーバーローン」かをチェックしましょう。

アンダーローンとオーバーローン

アンダーローンとは
ローン残債が不動産の売却価格を下回る状態です。
この場合、売却したお金でローンを完済できるため、通常の不動産売却が可能です。
オーバーローンとは
ローン残債が不動産の売却価格を上回る状態です。
この場合、売却にはいくつかの注意点があります。

オーバーローンの場合の注意点

住宅ローンが残った不動産を売却する場合、アンダーローンなら問題なく売却できますが、オーバーローンの場合は注意が必要です。
不足分を現金で補うか、任意売却を選択するかの判断を、夫婦で十分に話し合うことが大切です。
また、任意売却の影響は長期的なものであるため、慎重に対応することが求められます。
オーバーローンの状態では売却できない
オーバーローンの物件には、金融機関の「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、金融機関が貸し付けたお金の担保として不動産に権利を持つことを意味します。
この抵当権がある限り、自由に物件を売却することができません。
売却するためには、まず住宅ローンを全額返済して抵当権を抹消する必要があります。
しかし、オーバーローンの場合、不動産の売却金額だけではローンを完済できないため、不足分を現金で補わなければなりません。
この不足分をどのように準備するかについては、夫婦で慎重に話し合う必要があります。
不足分が用意できない場合は任意売却を検討
もし不足分を用意できない場合は、「任意売却」という方法を検討します。
任意売却は、金融機関の許可を得て、ローンが残っている状態でも不動産を売却できる手続きです。
売却したお金はローンの返済に充てられ、もし債務が残った場合でも、交渉次第では分割払いに変更できる可能性があります。
ただし、任意売却をおこなう際は、通常ローンを滞納する必要があるため、その情報が信用情報機関に登録されてしまいます。
この「事故情報」が登録されると、5～7年間は新規の借り入れやクレジットカードの作成が難しくなる可能性があります。
また、新しい家を購入する際に住宅ローンを組めない可能性もあるため、慎重に検討することが大切です。

離婚時の不動産売却の注意点③：媒介契約の選び方

不動産を売却する際は、個人での取引が難しいため、通常は不動産会社に仲介を依頼します。
ここでは、不動産会社に仲介を依頼する際の全体的な流れと、重要な「媒介契約」について解説します。
媒介契約の種類によって売却の進行状況が変わるため、しっかり理解しておくことが大切です。

不動産売却の基本的な流れ

●1. 不動産会社に査定を依頼
●2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
●3. 不動産会社による売却活動
●4. 買主と売買契約を結ぶ
●5. 決済と物件の引き渡し

この流れの中で特に重要なのが、「媒介契約」です。
媒介契約には3種類あり、それぞれ異なる特徴とメリットがあります。
媒介契約の選び方が売却の成否を左右することもあるため、慎重に検討しましょう。

媒介契約の3つの種類

一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
この契約では、売主は1社に縛られず、幅広い不動産会社に売却を依頼できるため、より多くの買主を見つけるチャンスがあります。
また、売主自身が直接買主を見つける「自己発見取引」も可能です。
しかし、一般媒介契約には注意点もあります。
不動産会社に対する販売状況の報告義務がないため、売却の進捗状況や内覧の有無を確認しにくく、売却が遅れる可能性があります。
専任媒介契約
専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ仲介を依頼できる契約です。
ただし、自己発見取引は認められているため、売主が自分で買主を見つけることも可能です。
この契約では、不動産会社は2週間に1度以上、売主に対して販売状況を報告する義務があります。
そのため、進捗状況を把握しやすく、売却の計画を立てやすいのがメリットです。
また、1社だけが仲介を担当するため、不動産会社も売却活動を積極的におこないます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できず、自己発見取引もできない契約です。
つまり、売買契約はすべて不動産会社を通じておこなわれる必要があります。
この契約では、不動産会社が1週間に1度以上、販売状況を報告する義務があります。
専任媒介契約よりも報告頻度が高いため、売主はより詳細に進捗を把握できる点が魅力です。
さらに、不動産会社は広告や販売活動に力を入れてくれるため、売却を迅速に進めたい場合に向いています。

離婚に伴う媒介契約の選び方

離婚に伴う不動産売却では、特に売却をスムーズに進めることが求められます。
そのため、自己発見取引を活用できる専任媒介契約や、手厚いサポートができる専属専任媒介契約が適していることが多いです。
立地条件や物件の需要に応じて、ご自身に合った媒介契約を選び、売却を円滑に進めましょう。

まとめ

離婚時の不動産売却はタイミングが重要で、離婚前に売却すればトラブルを回避できますが、離婚後に売却すると高値で売れる可能性があります。
売却時にはローン残高を確認し、オーバーローンの場合は現金で補うか任意売却を検討する必要があります。
また、媒介契約の選択も売却活動に大きく影響し、専任媒介や専属専任媒介契約であれば手厚いサポートができるため、慎重に判断しましょう。