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空き家を売るか貸すか判断する基準!売却の方法とポイントについても解説

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カテゴリ:お役立ちコラム

空き家を売るか貸すか判断する基準!売却の方法とポイントについても解説

親が亡くなって誰も住まなくなった実家を引き継ぐなど、空き家になっている住宅を所有している方は少なくありません。
空き家の所有者には費用がかかるなどのリスクがあり、売るか貸すか判断に悩んでいませんか。
この記事では、空き家を売るか貸すか判断する基準のほか売却の方法とポイントについてもご説明するので、利用していない住宅を所有している方はお役立てください。

空き家を売るか貸すか判断するうえでの基準

空き家を売るか貸すか判断するうえでの基準

空き家を所有してから売ったり貸したりする判断に困ったまま放置していると、さまざまな問題に巻き込まれかねません。
ここでは、売るか貸すか判断するうえでの基準についてご説明するので参考にしてください。

空き家のリスク

誰も居住していないなど未利用の建物であっても、所有者は固定資産税などを支払う必要があります。
土地には雑草や雑木が生え、放っておくと背丈が伸びてしまうでしょう。
悪天候によって屋根や壁が損傷しても気付きにくく、雨漏りの修繕が遅れるなど、利用していない建物は老朽化の進みが早くなる傾向があります。
夜間に照明がつかない住宅は誰も住んでいないと知られやすく、不審者に侵入される可能性があるとともに、不審者によって火災を起こされる危険性も考えられます。
こうした状況を懸念した近隣の住民とのトラブルに発展する可能性が高いなど、空き家は社会問題の1つです。
適切に管理されていない住宅は、市区町村から特定空家に指定されます。
指定を受けると管理上の指導を受けるだけではなく、固定資産税の軽減措置が受けられなくなるとともに罰金を科せられるかもしれません。
適切に管理するには、月に数回は草刈りや建物の状態をチェックする必要があり手間と費用がかかります。
遠方に居住していると頻繁に作業するのが困難であり、管理会社などへ管理を依頼するうえで多額の費用がかかるでしょう。

売るときのメリット

不動産を売ると売却代金が手に入るとともに、固定資産税や維持管理の費用がかからなくなります。
物件によっては売却価格が低額になるかもしれませんが、一切の費用が不要になるのは大きなメリットになるでしょう。
不動産の売却を不動産会社へ依頼すると、3〜6か月程度で買い手をみつけるよう取り組みます。
早期に売りたいときには、売却価格を抑えると買い手をみつけやすくなるでしょう。

貸すときのメリット

将来的に利用する予定があるほか、思い出のある住宅を残しておきたいなど、空き家であっても手放したくないケースが考えられます。
入居者を募って賃貸するときには、家賃収入を得られる点がメリットになります。
維持管理を入居者がおこなうように決めてしまえば、手間や費用を軽減できるでしょう。

判断の基準

将来的に使う予定がなく、売るか貸すかの判断に悩むときには、双方で得られる収入を比較してみると良いでしょう。
売り出す前にリフォームをする方がいますが、買い手が自由に改修できるよう現状のままで売却するのも1つの方法です。
また、売却価格に対する所得税に関しては、3,000万円の特別控除を受けられる特例があるなど税金がかからない可能性があります。
売却においては売却価格が手に入りますが、手元に残るのは仲介手数料や不動産登記などの費用を除いた金額になる点に注意してください。
一方、貸すときには、入居者を確保するうえでリフォームや設備の交換のほかハウスクリーニング、仲介手数料などが必要になるでしょう。
家賃収入を得られますが、初期投資額を回収する必要があるとともに固定資産税や維持費がかかります。
賃貸できる期間は、先々の社会情勢の変化を考慮して5年程度と見込んでおくようにしましょう。
5年分の家賃収入から初期投資額のほか毎年の固定資産税や維持費とともに、賃貸事業に対する所得税を除いたものが手元に残る金額になります。
こうして手元に残る金額を比較すると、売るほうが高額になるケースの多くを占めるでしょう。
なお、賃貸事業においては、空室対策や家賃滞納などのリスクが生じるデメリットもあります。
将来的に建物を利用する予定がなければ、売却するのが得策かもしれません。

空き家を売るときの方法

空き家を売るときの方法

ここでは、空き家を売るときの一般的な方法についてご説明します。

土地付きでの売却

住宅を売るときには、土地とセットで扱う方法が多くを占めています。
建物をリフォームするケースと何も手を施さずに売る方法があり、リフォームすると物件の価値が向上して買い手を見つけやすくなるでしょう。
ただし、リフォームにかかる費用を売却金額で賄えるとは限りません。
改修工事費などを相場価格に上乗せすると類似の物件と比べて割高になってしまい、買い手に興味を持ってもらえない可能性があります。
一方、改修工事や設備の更新などに取り組まずに売却する方法においては、一切の費用がかかりません。
建築後の年数が短い物件のときには、相場の価格で売却できる可能性が高いでしょう。
ただし、建築してからの年数が長く、古家付き土地として売るときは相場価格での売却は困難です。
買い手は購入してからリフォームなどが必要であり、売り出し価格を相場よりも低くしないと売買契約の成立は難しいでしょう。

土地だけを売却

立地条件や建物の状態によっては、建物を解体したうえで更地として売却に取り組むほうが得策なケースがあります。
建物を解体すると土地の活用法が広がり、新たに住宅を建築するだけではなく、商店や事務所などの事業展開のほか駐車場としての利用が考えられるかもしれません。
物件が所在するエリアによっては更地にすると価値が高まって、売りに出して間もなく、買い手が見つかる可能性があります。

空き家を売るときのポイント

空き家を売るときのポイント

ここでは、売主が把握しておきたい空き家を売るときのポイントについてご説明します。

早期に取り組む

土地は価格が高騰する可能性がありますが、建物は年数の経過にともなって価値が下がるのが一般的であり、売るタイミングが遅れると売却価格に影響するでしょう。
また、固定資産税は毎年1月1日に所有している方に対して課税される税金であり、年末までに売却すると翌年は課税されません。
所得税における3,000万円の特別控除は、居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売らなければ対象から外れます。
利用する目途がないときには早めに計画して売却を進めるのが得策です。
なお、不動産会社は3〜6か月程度で買い手をみつけるように取り組みますが、1年以上かかるケースもあり注意しましょう。

物件を再確認

不動産の売却にあたっては、法務局が管理している不動産登記簿や地積測量図などの確認がポイントの1つになります。
不動産の所有者は登記簿に登録されていますが、手続きがおこなわれていないなどにより登記名義人が所有者と異なる物件は少なくありません。
名義人が違っているときには、司法書士へ相談してみましょう。
また、土地には隣接地との境界がありますが、境界石が設置されていない物件では隣接地の所有者とトラブルになっている可能性があります。
実測してみると地積測量図と差があるケースも考えられるため、土地家屋調査士にチェックしてもらうと良いでしょう。
なお、売却後に不具合のある部分が発覚すると、買い手から契約不適合責任に問われる恐れがあり注意しなければなりません。
専門家によるインスペクションを受けて物件の状態を確認したうえで、指摘を受けた問題がある部分の対応については不動産会社へご相談ください。

まとめ

空き家の所有者は固定資産税や維持管理の費用のほか草刈や掃除などに手間がかかり、放置すると市区町村から指導を受けるとともに罰金に科される可能性があります。
将来的に利用する見込みがない物件は、早めの売却に向けて不動産会社へご相談ください。


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