農地になっている土地は、一般的な宅地などと比べて売却しづらいと言われています。
しかし、農地が売却しづらいからと言って、長々と所有していても困るため、なんとかして解決策を練りたいところです。
今回は、農地が売却しづらい理由や売却の方法、売却にかかる費用についてご紹介します。

農地が売却しづらい理由

農地とは、田や畑など作物を作ることを目的に使用されている土地のことです。
現在進行形で作物を作っている土地だけでなく、現在は何も作っていない休耕地や、放置されて荒れてしまった耕作放棄地なども含まれます。
農業に従事しており、今まさにその土地で作物を作っているわけでないとき、休耕地や耕作放棄地は売却してしまいたいと考える方が多いです。
しかし、農地として使用されてきた土地は売却しづらいため、売るためには工夫が必要になります。
なぜ通常の土地より農地の売却はしづらいのか、理由を詳しく見ていきましょう。

土地の利用に制限がある

農地の売却はしづらいと言われているのは、国内の食料自給率の向上を目的とする制限がかけられているためです。
カロリーベースで見たときの日本の食料自給率は40％程度と決して高くなく、国土の70％が山間部になっているため容易には農地を増やせません。
そのため、食料を供給するのに必要な農地は国を挙げて保護されており、田や畑の地目になっている土地の用途は基本的に「耕作」に限定されているのです。
農地に家を建てたり、駐車場や資材置き場を作ったりするためには農地の転用をおこなう必要がありますが、そのためにはそのエリアを管轄する農業委員会経由で都道府県知事に許可をとらなければなりません。
許可がなければ農地の転用はできず、勝手に作った建設物などは取り壊しの対象となります。

売却先も農地法の規制対象になっている

農地の保護については、農地法によって細かい規定が設けられています。
土地を売却できる対象もそのひとつであり、基本的に農地は一定の基準を満たす農業従事者相手にしか売却できません。
農地を購入するためには一定の耕作面積をすでに有している必要があり、基準を満たしていないときは農業従事者相手であっても売却できないのです。
現在農業従事者は高齢化が進んでおり、あらためて土地を購入して耕作面積を増やそう、新しく家を建てようといった考えを持っている方は少ない傾向にあります。
また、農地転用が許可されるかによってもその土地の使い勝手が変わるため、農地の売却はしづらいのです。

農地を売却する方法

農地を売却する方法は、農地のまま売却する方法と転用してから売却する方法の2つに分けられます。
農地のまま売却するのであれば、50アール以上の農地を有しており、すべての農地で継続的に農業を営んでいる農業従事者を探して売買契約を締結しましょう。
売買契約を締結してから農業委員会に売買許可申請を提出し、所有権移転登記の仮申請をおこなって許可が下りてから本登記と代金精算をおこないます。
農地転用してから売却するときは、まず対象の農地が立地基準と一般基準をクリアしているか確認しなければなりません。
基準をクリアしていたら購入希望者を探し、売買契約を締結して農業委員会に転用について相談します。
農業委員会や都道府県知事に転用の申請をおこない、許可を待っている間に所有権移転登記の仮登録をおこなって許可が出たら本登記と代金の精算を済ませましょう。

立地基準とは

農地転用の条件に含まれる立地基準とは、該当の農地がどのような状態で、どこのエリアにあるかによって決められている区分です。
農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地、第2種農地、第3種農地の5つがあり、市街地から遠い農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地は許可が下りません。
第2種農地は市街地として発展する可能性がある駅から500m以内の農地であるため、ケースによっては許可が下ります。
第3種農地は市街地化の影響が大きい駅から300m以内の農地を指し、原則許可が下りるため転用できる可能性が高いです。
市街地にある農地や面積が小さく生産性が低い農地については、ほかの活用方法を選んだほうが良いと考えられているため、許可が下りやすい傾向にあります。

一般基準とは

一般基準とは、仮に農地を転用したときに転用後の用途で利用できるような用意が整っているかを表す基準です。
具体的に転用後何を目的とした建造物を作る予定なのか、詳しく申請する必要があります。
行政がおこなうような簡単な造成では許可が下りない可能性が高く、土地をどのように使用するかを明確に示さなければなりません。
これは、農地を転用したあとに周辺に残っている別の農地に汚染などの被害が広がらないよう防除措置をとるためです。
措置の妥当性が認められなければ基準をクリアしたことにはならず、農地の転用も認められません。
さらに、農地の転用後に事業を運営していくための資金が充分にあるか、計画性はあるかも審査の対象となります。

農地の売却に必要な費用

農地を売却するには、通常の土地同様さまざまな費用が必要になります。
不動産会社への仲介手数料や行政への税金、手続きを代行してもらうための行政書士費用など、どのような費用が必要なのか見ていきましょう。

不動産会社への仲介手数料

不動産会社を介して農地を売却するとき、売買契約を締結したら仲介手数料を支払う必要があります。
手数料の相場は法律上定められた上限額になっており、200万円までの部分には物件価格×5.5％、200万～400万円までの部分には物件価格×4.4％、400万円を越す部分については物件価格×3.3％の金額と消費税が請求されるのです。
なお、売却する不動産の価格が400万円未満になるときは、規定の仲介手数料にくわえて人件費を含む調査費用相当額を売主に請求できることになっています。
そのため不動産価格が安いからと言って必ずしも極端に仲介手数料が安くなるとは限りません。

土地売却にかかる各種税金

農地をはじめ、土地を売却すると、住民税、譲渡所得税、印紙税、登録免許税がかかります。
住民税と譲渡所得税は、土地を売却して得られた利益に応じて課される税金です。
土地の売却価格から取得や売却にかかった費用を引き、残った額を課税額として確定申告で申請します。
印紙税は売買契約書などの課税文書に課される税金であり、記載された売却代金に応じて収入印紙を購入し契約書に貼る必要があります。
登録免許税は、所有権移転登記など登記手続きをおこなうときに必要な税金です。
農地を売却するときは、さらに農地転用手続き代として市街化区域外の土地は16万円、市街化区域内の土地は10万円程度の費用が必要です。

行政書士費用

書類の準備や所有権移転登記などを司法書士や行政書士に依頼するのであれば、そのための報酬も必要です。
これは事務所や売却方法などによって金額が異なりますが、基本的に数万円単位以上でのまとまったお金になります。
代金の精算と土地の引き渡しのときに報酬も支払う必要があるため、お金の準備を忘れないようにしなければなりません。
そのほかにも、土地の調査や工事にさまざまな費用がかかることがあります。
とくに農地転用のために適切な工事をおこなっていれば、そのための出費が発生するでしょう。
なるべく農地売却の実績が豊富な不動産会社を選び、各種費用についても相談してみるのがおすすめです。

まとめ

農地にはさまざまな制限が設けられており、売却できる相手も限られているため売却がしづらいです。
農地のまま売却する方法と農地転用して売却する方法がありますが、農地転用するにはいくつかの条件を満たさなければなりません。
また、農地を売却するときは土地を売却する費用にくわえて転用許可をとるための費用などがかかります。