不動産を仲介で売り出す際には、不動産会社と「媒介契約」という契約を締結します。
この媒介契約には種類があるため、ご自身の希望や売却する不動産の状態などから、適切な種類を選ぶことが大切です。
この記事では、不動産売却をご検討中の方に向けて、媒介契約とは何か、種類ごとのメリットや注意点などを解説します。

不動産売却で締結する「媒介契約」とは？

不動産を売却する場合、ご自身だけで買主を探し、さまざまなやり取りや手続きを経て、引き渡しまでおこなうことは至難の業です。
そのため、多くの方が不動産会社に売買の仲介を依頼し、不動産会社が見つけた買主と売買契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に、仲介の内容や条件、成功報酬の金額などを定めるために不動産会社と結ぶ契約のことです。
なお、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれの大きな違いは、次の5点です。

●複数の不動産会社と媒介契約を締結することに対する可・不可
●レインズマーケットインフォメーション（以下レインズ）への登録の有無
●売却活動の進捗報告の有無や頻度
●自己発見取引（売主が自分で買主を見つけて契約を結ぶこと）の可・不可
●契約期間

レインズとは、不動産会社のみが利用できる情報ネットワークのことであり、物件情報をレインズに登録することで、日本各地の不動産会社がその情報を確認できるようになります。
遠方に住む方にも物件情報が届くため、買主が見つかりやすくなりますが、内密に不動産売却を進めたいケースなど、登録されたくないこともあるでしょう。
どの媒介契約を結べば良いか迷った場合は、ご自身の希望に近いものや、売却したい不動産の状態に適したものを選択することをおすすめします。

一般媒介契約

一般媒介契約は、媒介契約のなかで、もっとも決まりが緩やかな契約です。
以下のように、売主にも、不動産会社にも、不動産売却に関して大きな縛りはありません。

●複数の不動産会社との媒介契約の締結が可能
●レインズへの登録が任意
●売却活動の進捗報告が任意
●自己発見取引が可能
●契約期間の規定なし

一般媒介契約は、媒介契約のなかで唯一、複数の不動産会社と締結することができます。
また、レインズへの登録義務はなく、売却活動の進捗報告も義務付けられていません。
ただし、義務付けられていないだけで「不可」ではないため、対応可能な場合もあります。
契約期間の規定はありませんが、3か月が一般的です。

専任媒介契約

専任媒介契約は、決まりの厳格さで考えると、一般媒介契約と専属専任媒介契約の中間に位置する媒介契約です。

●複数の不動産会社との媒介契約の締結が不可
●レインズへの登録が媒介契約締結日の翌日から7営業日以内
●売却活動の進捗報告が2週間に1回以上
●自己発見取引が可能
●契約期間が3か月

一般媒介契約とは異なり、多くの決まりがありますが、自分で見つけた買主と売買契約を結ぶことは可能です。

専属専任媒介契約

媒介契約のなかで、もっとも決まりが厳格な媒介契約です。

●複数の不動産会社との媒介契約の締結が不可
●レインズへの登録が媒介契約締結日の翌日から5営業日以内に登録
●売却活動の進捗報告は1週間に1回以上
●自己発見取引が不可
●契約期間が3か月

このように、売主と不動産会社の双方に、厳しい決まりが設けられていることが特徴です。

不動産売却で締結する媒介契約のそれぞれのメリットとは？

媒介契約の内容の違いは、それぞれのメリットにも影響を及ぼします。
各媒介契約のメリットは、次のとおりです。

一般媒介契約を締結するメリット

一般媒介契約を締結するメリットは、人気の高い不動産を売却する場合、スピーディーかつ好条件で契約が進みやすいことです。
なぜなら、人気の高い不動産は買主が見つかりやすく、高額で売れやすいことが特徴です。
そのため、人気の高い不動産の売却で複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶと、各社がより良い買主を求めて熱心に売却活動をおこないます。
売主は、各社の探した買主のなかから希望に合う売買条件を選択することが可能です。
また、一般媒介契約は途中解約もできるため、その不動産会社と合わないと感じた場合でも、リスクが少なくて済みます。
信頼できる不動産会社だと感じたら、途中で専任媒介契約や専属専任媒介契約に切り替えることも可能です。

専任媒介契約・専属専任媒介契約のメリット

専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶメリットは、不動産会社が売却活動を熱心におこなうことです。
一般媒介契約は、複数社と契約することが可能なため、たとえ売却活動に力を入れたとしても、自社の利益に結び付くとは限りません。
しかし、専任媒介契約や専属専任媒介契約は1対1の契約となるため、成約することで、必ず自社が仲介手数料を受け取ることになります。
そのため、熱心な売却活動が期待でき、人気の高い不動産以外でも、スムーズかつ好条件で売却できる確率が高まるでしょう。
また、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社に売却活動の進捗報告が義務付けられています。
それにより、問い合わせの有無や内容などが所定の期間内に届くため、売却の戦略を立てる際に役立ちます。

不動産売却で媒介契約を結ぶ際の注意点とは？

それぞれメリットがあるように、いずれの媒介契約にも注意点が存在します。
注意点を把握しないまま媒介契約を締結すると、売却活動が滞ったり、出費が増えたりする可能性があるため、事前によく確認しましょう。

一般媒介契約を結ぶ際の注意点

一般媒介契約は複数の不動産会社と締結できる点が魅力ですが、契約を締結する不動産会社の数は、多ければ多いほど良いというわけではありません。
あまりにも多くの不動産会社に仲介を依頼すると、内覧のスケジュール管理が大変になったり、やり取りの手間が増えたりします。
また、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶと、購入希望者が閲覧する物件情報に差が生じる可能性があります。
そのため、事前に築年数や駅までの距離などの物件情報をまとめ、統一したデータを作成しておくことが大切です。
さらに、人気が高いとはいえない不動産の売却で一般媒介契約を締結すると、利益につながらないと判断され、十分な売却活動がおこなわれない可能性があります。
「人気エリアにある」「利便性が高い」「築年数が新しい」などの好条件がそろった不動産以外は、専任媒介契約や専属専任媒介契約が良いでしょう。

専任媒介契約・専属専任媒介契約を結ぶ際の注意点

先述したように、専任媒介契約や専属専任媒介契約は、1社としか結べません。
媒介契約を結んだ不動産会社が親身になって対応するケースが多い分、中途解約時に広告費を請求される可能性があることが注意点です。
売却活動をおこなうと、不動産会社側は広告費をはじめとする費用がかさみますが、仲介手数料で回収できると考えて売却活動を進めています。
途中解約になると、不動産会社は仲介手数料を得られなくなるため、それまでにかかった費用を請求することがあるのです。
請求される費用は、得られるはずだった仲介手数料の上限と同額までとされています。
たとえば、3,000万円で売却できる見込みだった場合、仲介手数料の上限額、つまり請求される費用の限度額は105.6万円です。
思いのほか高額になる可能性があるため、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結する際には、途中解約とならないよう計画を立てることをおすすめします。
ただし、費用がかかるということは、それだけしっかりと売却活動がおこなわれているということです。
スケジュールを立てる手間を省きたい方や、熱心な売却活動を希望する方は、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選んでみてはいかがでしょうか。

まとめ

媒介契約とは、不動産会社に不動産売却のサポートなどを依頼する際に結ぶ契約のことです。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、きまりの厳しさなどが異なります。
熱心な売却活動を希望する方には、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約がおすすめです。