実家が未登記建物だったら相続はどうする？放置リスクと安全に手続きする方法

実家が未登記建物だと判明したときの基本知識

未登記建物とは、法務局の不動産登記簿に建物の情報が記録されていない状態を指します。
一方で、建物が登記されていなくても、市区町村の固定資産課税台帳に登録されていれば固定資産税は課税されます。
実際に、多くの自治体が「登記されていない家屋（未登記家屋）であっても固定資産税の課税対象になる」と案内しています。
そのため、「固定資産税の納税通知書が届いているから登記も済んでいるはず」と考えるのは危険であり、登記の有無と固定資産税は別の制度と理解しておくことが大切です。

古い実家で未登記建物が多い典型的な例として、土地だけ所有権登記がされ、建物は登記されていないケースがあります。
また、母屋は昔に登記したものの、後年に増築した離れや車庫、物置だけが未登記のままになっていることもよくあります。
固定資産税の名寄帳や固定資産課税台帳には、登記の有無にかかわらず課税対象の家屋が一覧で記載されるため、こうした未登記部分の存在に気付くきっかけになることがあります。

未登記建物であっても、相続の対象となる不動産である点は変わりません。
法務省は、不動産を相続した場合には遺産分割協議を行い、相続登記を進めることを促しており、建物が未登記でも相続財産として扱われます。
一方で、登記名義を放置すると、所有者不明土地・建物が増え、公共事業や近隣の利活用に支障が出るなど社会的な問題につながると指摘されており、相続登記の申請義務化にもつながっています。

相続前後にやること｜未登記の実家を正しく把握する手順

まずは、実家の建物が登記されているかどうかを確認することが大切です。
法務局で登記事項証明書を取得し、土地と建物の両方が記載されているかを確認します。
土地の情報だけが載っていて、建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積などの記載がない場合は、建物が未登記である可能性が高いといえます。
この段階で不明点があれば、法務局の相談窓口で、どの物件が登記されているかを丁寧に確かめることが重要です。

次に、市区町村の税務担当課で名寄帳や固定資産課税台帳の閲覧や交付を受け、未登記建物の有無を確認します。
多くの自治体では、名寄帳に納税義務者ごとに土地と家屋が一覧で記載されており、登記されていない家屋でも固定資産税の課税対象であれば記載されています。
相続や名義変更があったにもかかわらず、未登記家屋の所有者変更届が出ていないと、固定資産税がいつまでも亡くなった方など旧所有者に課税されるおそれがあります。
そのため、税務担当課で所有者情報を確認し、必要に応じて所有者変更届や相続に関する届出も併せて行うことが望ましいです。

さらに、実家の現況と公的書類の内容を照らし合わせる作業が欠かせません。
現地で建物の構造（木造かどうかなど）や階数、おおよその床面積、増改築の有無を確認し、固定資産課税台帳や名寄帳の記載内容と相違がないかを見ていきます。
例えば、課税台帳に建物が記載されているのに法務局の登記簿には建物情報がない場合は、「税金は課税されているが登記はされていない未登記建物」であると整理できます。
こうして現況と各種帳簿を突き合わせることで、相続手続きに進む前に、実家の不動産の全体像を正確に把握しやすくなります。

実家の未登記建物を相続するときの具体的な手続きの流れ

まず、未登記の実家を相続するときは、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰がその建物と土地を承継するかを話し合って決めます。
被相続人の戸籍一式から法定相続人を確定し、財産目録の中で未登記建物を他の財産と合わせて整理することが大切です。
そのうえで、合意内容を書面化した遺産分割協議書に、相続人全員が自署押印し、未登記の実家を承継する人を明確にします。
相続人が複数いる場合、市区町村の未登記家屋の届出でも、誰がその建物を相続するかを示す遺産分割協議書の写し等が求められることが多いため、最初の段階でしっかり決めておくことが重要です。

遺産分割で承継者が決まったら、まず建物の「建物表題登記」を申請し、登記記録を新たに作成してもらう流れになります。
法務省の資料でも、相続した建物に登記がない場合は、建物の登記として表題登記を行う義務があるとされており、その後に所有権保存登記を申請して初めて名義が登記簿上に反映されます。
建物表題登記には、建物の所在・家屋番号予定地・構造・床面積などを示す情報に加え、建築時期が分かる資料、相続関係を示す戸籍や被相続人名義での申請であることを示す書類などが必要になります。
続いて所有権保存登記では、表題登記済みの建物について、相続人名義にするための登記申請書と、相続を証する戸籍、遺産分割協議書、固定資産評価証明書などをそろえるのが一般的な流れです。

相続登記自体は、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することが法律上の義務とされています。
令和6年4月1日より前に取得した不動産についても、相続登記がされていない場合は義務化の対象であり、長期間放置すると最短で令和9年3月31日までに手続きが必要になることが周知されています。
正当な理由なく期限内に相続登記をしなかった場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があるため、未登記建物だからといって先延ばしにすることは避けるべきです。
また、遺産分割がまとまらず3年以内に相続登記が難しいときは、相続人であることを申し出る「相続人申告登記」により義務を果たせる制度もあるため、こうした制度も踏まえて早めに対応の方針を決めることが重要です。

未登記の古い実家をどうするか考える選択肢と相談のタイミング

未登記の古い実家にそのまま住み続ける場合でも、建物の表題登記と所有権保存登記を済ませておくことが重要です。
相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を行う義務があり、建物についても適切な登記が求められます。
登記名義を現状に合わせておけば、将来の相続人が権利関係を確認しやすくなり、遺産分割や売却を進める際の手続も円滑になります。
一方で、登記がないまま放置すると、所有者不明建物に近い状態となり、将来の相続人が手続に時間と費用を要するおそれがあります。

未登記の実家を売却したい場合や、解体して更地にしたい場合、あるいは賃貸などで利活用したい場合には、事前に建物登記と相続登記を済ませておく必要があります。
不動産を売却したり担保に入れたりする際には、登記簿上の所有者と実際の所有者が一致していることが前提となるため、未登記建物のままでは取引が進まないことがあります。
また、自治体の空き家対策や利活用支援制度を利用する場合も、登記情報を基に所有者確認が行われることが多く、名義が整理されていると手続がスムーズです。
このように、売却・解体・利活用のいずれを選ぶ場合でも、早い段階で登記を整えておくことが、時間的・費用的な負担の軽減につながります。

未登記の古い実家について、住み続けるか、売却や解体をするか、判断に迷う場合には、早めに専門家へ相談することが大切です。
相続登記の義務化や所有者不明土地対策など、近年は制度改正が進んでおり、自分だけの判断では見落としが生じるおそれがあります。
法務局では相続登記や未登記建物に関する一般的な相談を受け付けており、自治体でも空き家や相続に関する相談窓口を設けているところがあります。
相続人同士で話し合いが進まない場合や、相続人の人数や所在が把握できない場合、また固定資産税の納税通知書の名義と実際の所有者が食い違っている場合は、早期に相談すべきサインと考えてよいでしょう。

まとめ

実家が未登記建物だとわかったときに大切なのは、放置せず「現状の把握」と「登記」と「相続」の順に整理することです。
未登記のままでは、相続人同士の話合いや売却・解体の場面でトラブルになりやすく、将来の相続も複雑になります。
早めに登記を整えることで、権利関係が明確になり、次の世代への承継もスムーズになります。
「うちの実家も未登記かもしれない」「何から始めれば良いか不安」という方は、ぜひ一度当社へご相談ください。
状況を丁寧にお聞きし、必要な手続きの流れをわかりやすくご案内いたします。