不動産を相続したけれど、管理が手間といった理由で売却を希望している方はいらっしゃるかもしれません。
相続による不動産売却をおこなうときは、通常の不動産売却とは違う注意点があるので、それをしっかり理解したうえで売却をおこないたいものです。
今回は、相続した不動産を売却するときの注意点とはなにか、名義変更や売却の期限、売却時の媒介契約についてご紹介します。

相続における不動産売却の注意点「名義」

相続における不動産売却の注意点のひとつが、その不動産の「名義」です。
ここからは、相続した不動産を売却するときの名義についての注意点をご紹介します。

相続した不動産を売却するには名義変更が必要

不動産を相続すると、不動産の所有は相続人に移転します。
しかし、そのままの状態では登記簿上の名義は変更されないので、不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する「相続登記手続き」が必要です。
相続登記とは、相続によって取得した不動産の権利を公にするために、法務局を通じて登録をおこなうことです。
不動産売却をおこなうには、購入希望者に対して売主が誰かを明確にする必要があるため、名義変更をおこなって、名義を相続人に変更しておきましょう。
相続した不動産を売却するためには、相続人への「所有権移転登記」が必要です。
名義変更をおこなうには、戸籍や固定資産評価証明書、法務局への提出書類など必要な書類を提出しなければなりません。
自分でおこなうのが難しいなら司法書士に依頼するのもひとつの方法です。

相続した不動産が共有名義となっているときの注意点

相続した不動産が共有名義となっているときの注意点として、売却するためには共有者全員の同意が必要となる点が挙げられます。
このとき、売却に対する同意が必要になるだけでなく、売却価格に対しても共有者全員の同意が必要なので注意しましょう。
共有者が多いと、同意を得るのに時間がかかるケースも考えられるため、共有者のなかで最低売却価格を決めておけば意思決定がスムーズになります。
もし共有者が遠方に住んでいたり、海外にいたりと、売却におけるやり取りや意思決定に時間がかかると、売却がスムーズに進まないことがあります。
スピーディに不動産売却をおこないたいなら、相続した不動産の名義を代表者1名にして売却してから、受け取った現金を他の相続人に配分する方法がおすすめです。
しかし、何もせずに配分すると贈与とみなされる可能性があるため、注意が必要です。
お金の配分が贈与とみなされないためには、遺産分割協議書に「換価分割目的で遺産を取得する」と明記しておく必要があります。

相続における不動産売却の注意点「売却期限」

相続における不動産売却の注意点として、売却の「期限」があります。
相続税への対策などを考えている方なら、この期限を理解しておくと良いでしょう。
ここからは、相続した不動産を売却するときの「売却期限」についてご紹介します。

不動産売却するなら相続税申告期限から3年以内

相続した不動産を売却するなら、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却するのがおすすめです。
これは、相続した不動産で利用可能な特例の期限の目安が3年となっているからです。
相続した不動産で利用できる特例は以下の2つになります。

●取得費加算の特例
●相続空き家の3,000万円特別控除

この2つの特例の期限には若干の差がありますが、どちらも3年くらいが目安となります。
しかし、不動産売却には時間がかかるケースが多いため、3年以内に売却を完了しておくほうが良いでしょう。

取得費加算の特例とは

取得費加算の特例とは、納めた相続税を、土地を売ったときの経費として認める制度です。
取得費加算の特例を受けるための要件として、以下の3つがあります。

●相続や遺贈により財産を取得した者
●その財産を取得した人に相続税が課税されている
●その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに譲渡している

不動産売却において、売却額から経費を引いた売却益に対して譲渡所得税がかかりますが、取得費加算の特例を利用すれば、相続税も経費となり、譲渡所得税を抑えられます。

相続空き家の3,000万円特別控除とは

相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続した空き家を売却したときに一定の要件を満たしていれば利用できる特別控除です。
相続空き家の3,000万円特別控除が利用できる主な要件は、以下のとおりです。

●相続開始の直前まで被相続人が居住していた、昭和56年5月31日以前に建築された家屋
●マンションなどの区分所有建築物以外の家屋
●相続の開始直前において被相続人以外に居住者がいない・相続のときから譲渡のときまで事業・貸付・居住の用に供されていない
●家屋を取り壊さずに売るときに、その家屋が現行の耐震基準を満たしている
●相続の開始があった日以降3年を経過する年の12月31日までに売却する

これらの条件を満たさないと、特別控除は利用できません。

相続における不動産売却の注意点「媒介契約」

相続した不動産を売却するにあたり、不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶ契約が「媒介契約」です。
媒介契約には3つの種類があり、それぞれにメリットやデメリットが異なります。
ここからは、不動産売却における3つの「媒介契約」の注意点についてご紹介しましょう。

「一般媒介契約」の注意点

不動産売却における媒介契約のひとつが「一般媒介契約」です。
一般媒介契約の特徴は、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
たくさんの不動産会社に依頼ができるため、幅広く買主を探せる点がメリットとなる契約で、自分で買主を探すこともできます。
しかし、一般媒介契約だと、不動産会社が売主へ進捗状況を報告する義務がないため、販売状況がつかみにくいのがデメリットのひとつです。
くわえて、他の不動産会社にも依頼している状況のため、不動産会社にとって必ずしも成約に結びつく依頼ではなく、優先順位が低くなる可能性があります。
ほかにも、複数の不動産会社との連絡や内見対応などが必要となり、効率が悪い点も注意点です。

「専任媒介契約」の注意点

専任媒介契約の特徴は、1つの不動産会社にしか依頼できない媒介契約である点です。
ただし、自分で買主を見つけたときは、不動産会社を通せずに直接売却ができる契約内容になっています。
専任媒介契約では、2週間に一度売主への進捗状況の報告義務があるため、進行状況がわかる点はメリットです。
一方で、1つの不動産会社にしか依頼できないため、その不動産会社の営業力や販売力に左右される面が大きく、不動産会社を見極めて選ぶ必要がある点が注意点といえます。

「専属専任媒介契約」の注意点

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に、1つの不動産会社にしか依頼ができないうえに、自分で買主を探せない契約です。
自分でもし買主を見つけても、不動産会社を通さないと売却できない点は注意点です。
その代わり、1週間に一度以上は売主へ進捗状況の報告が義務付けられており、販売状況が把握しやすい点がメリットとなります。

まとめ

相続における不動産売却の注意点として、売却前に名義変更が必要である点、共有名義の不動産を売却するには共有者全員の同意が必要である点があります。
また、相続した不動産で利用可能な「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用するなら、相続から3年以内の売却が必要です。
不動産売却で結ぶ媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあり、それぞれ注意点が異なるので、よく確認したうえで契約を結びましょう。